修繕しない契約はできるのかという
はなしをします。
最近、古いアパートが多くなってきましたね。
アパートが建築は日本経済のいわゆるバブル期である
平成2年前後をピークに減少しています。
(参考 価値総合研究所 賃貸住宅市場の実態
http://www.mlit.go.jp/common/001011169.pdf)
アパートなどの借家を借りるときは
そのころのアパートをみることが多いです。
それほど新築でないアパートであれば、
修繕しないと使えない場合も多いはず。
建て替えも検討されている物件も多いのでしょうか。
建て替えなんて、なかなかできる状況にないですよね。。
ところで借主のほうも、古いということであれば、
家賃を低くして住みたいというニーズだってあるはずです。
ただ、貸主にしてみると、家賃が低くした分
修繕にお金をかけたくないというキモチも働きます。
通常は、賃貸借契約の修繕義務は
貸主にあります。
(民法606条)
であれば、特約などで借主に負担してもらおうという
ことを考えられなくもありません。
そういった契約も可能は可能です。
ところが、修繕義務を借主に負わせる特約の効力は
判例では認められない場合が多いようです。
(参考 全国借地借家人組合連合会 HP
http://www.zensyakuren.jp/saiban/saiban.html)
なぜなら、
借主はほぼ、消費者契約法上の消費者で場合が多く、
1.建物に瑕疵(知らなかった欠点など)があった場合に貸主の修補の責任を
免除できなくなる。
(消費者契約法8条)
2.そもそも消費者が一方的に不利な契約は無効である
(消費者契約法10条)
などがあります。
結局、家賃を低くした理由を明確にする、
つまり、建物に瑕疵がないよう、
欠点を書面などで明確にしなければなりません。
また、いずれは建て替えということであれば、
定期借家ということ
(つまりは、貸主から契約を解除できる状態)
にしておかなければならず、
(借地借家法38条)
それには、公正証書によって契約しなければなりませんから、
それなりに費用がかかり
低い家賃で抑えるというわけにはいかなくなります。
やはり、修理しない契約というのは
なかなか難しいものですね。