タグ: 不動産売買

農地の所有権移転を行う際には，いくつかの重要な手続きや条件があります。農地を所有・利用する際には，農業委員会の許可が必要です。これに加え，農地の転用（非農地化）を伴う移転や，農地のまま移転する場合など，さまざまな方法があります。

農地の所有権移転の方法

１．農地の転用後の移転
農地を転用してから移転する場合，市街化区域にある農地であれば，原則として許可が得られやすいです。
ただし、農業振興地域にある農地では，原則として転用は許可されません。
（参考　農林水産省「農業振興地域制度と農地転用許可制度の概要」）

２．農地のまま移転
農地を転用せずに移転する場合，譲受人が耕作することが前提となります。最近では、耕作面積の要件が緩和されてはいますが，依然として譲受人が耕作者であることは条件として維持されています。
（例　長野市「農地法の手続きについて」）

条件付所有権移転仮登記のメリットと注意点

農地の所有権移転には農業委員会の許可が必要ですが，許可の取得が難しい場合，「条件付所有権移転仮登記」が利用されることがあります。この仮登記にはいくつかのメリットがあります。

• メリット
  他の人に所有権が移転されるリスクが低く，万が一，他の人に移転されても，後日農業委員会の許可が得られれば仮登記の権利者に所有権を戻すことが可能です。

しかし，仮登記の状態で譲受人が利用を始めてしまうケースが増えています。これは法律上の正式な譲受ではないため，本来ならば農地法に反する行為です。農地法第３条，同第４条では，許可のない利用は禁止されています。

また，許可がないまま長期間放置された場合，元の所有権や仮登記の状態での相続登記が必要になることがあります。このような状況では，土地を不要と感じた場合に元の所有者に所有権が戻るケースも散見されます。

まとめ：早めの対処が重要

農地に仮登記がされている場合，状況を把握し，早めに対処することが非常に重要です。後のトラブルを避けるためにも，適切な手続きと許可取得を早めに進めましょう。

遺産分割協議と相続登記を早めに実施しなければ，争っている相続人から困難（嫌がらせの方法）を与えられることになりかねません。

法定相続人が複数いる場合に，管理を容易にするため，１件の不動産は所有者を１名にする等，なるべく少ない所有者（共有者）となる遺産分割協議をしたほうがよいとされています。
（参考　法務省「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」３０頁　見直しの契機としての所有者不明土地問題）

ところが相続登記をしていない場合に，その不動産の持分を買い取る業者も一定数存在しています。買取業者は，一部の相続人が持分を他の相続人との協議なしに転売して利益を得たいというニーズを利用し，法定相続分の買取りを行うのです。結果，転売された持分は，他の相続人では戻せなくなってしまいます。また，持分の買取業者が以下のことを行う可能性が高いです。

　・実際利用している相続人や相続権のない利用者に「家賃の請求」
　　（例　民法第２４９条第２項　共有者の使用対価）
　・管理権を行使し，他の相続人へ「管理費用の請求」
　　（民法第２５３条第１項）
　・共有物分割を請求し，「代償分割費用の請求」，他の不動産を「現物分割の請求」　
　　（民法第２５６条第１項）
　・管理費用に基づく償金に代わる「持分の引渡し請求」　
　　（民法第２５３条第２項）

共有不動産の買取業者が関わってくると非常に厄介となりますので，早めの「遺産分割協議」と「相続登記」，相続人間で強い争いがあらかじめ予想される場合には，「遺言書の作成」を強くおすすめいたします。
　

市区町村役場が発行する住宅用家屋証明書（所有権保存登記や抵当権設定登記の登録免許税を低減するために必要な証明書）を取得する際には，通常，あらかじめ，個人の居住の用に供したことを証明するため，その家屋に住所を移転しておく必要があります。
（租税特別措置法第７２条の２，同施行令第４１条等）

住宅用家屋証明書があれば，登記の手数料となる登録免許税が保存登記で０．４％が０．１５％となり，かなりの登記費用の低減となります。住宅用家屋証明書の確実な取得が必須となるため，建物の完成後，住所を移してから登記する順番となるため，登記の申請をする際，かなり忙しい状況で住宅用家屋証明書を取得しなければなりません。

本年７月から住宅用家屋証明書の取得の際，市区町村への住民票の写しの提出がなくとも，「入居見込み確認書」の提出で対応できるようになったようです。
（国土交通省「住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置」の証明書の様式等　参照）

上記の確認書は宅建業者の証明となりますので，今後，家屋の買主様と連携を密にしてその確認をしていただくことになっていきそうです。