投稿者: 山下

相続登記の手続きを進める場面や、いざ土地建物を売却しようとする場面で顕在化しやすいのが、未登記建物のリスクです。

未登記といっても、いくつかの類型があります。

１．増築や一部解体をしたにもかかわらず、その変更登記をしていない場合
２．旧建物を解体したにもかかわらず滅失登記をしていない場合
３．建物を新築した際に、そもそも表題登記をしていない場合

発見のきっかけとして多いのは、都や市町村が管理する固定資産評価を確認したときです。評価の対象となっている建物と、登記簿上の建物の内容とが大きく異なっている場合があります。

固定資産評価上の床面積と登記上の床面積が異なること自体は、評価基準の違いから比較的よく見られます。しかし、固定資産評価には家屋番号が付されていない場合などは、未登記建物である可能性が高いといえます。

未登記部分が判明すると、当該部分について第三者に対抗できないという問題が生じ、次のようなリスクが現実化します。

１．そのままでは第三者に売却できない可能性がある
２．融資の際に、金融機関等から担保設定の前提として登記を求められる可能性がある
３．他の土地の共有者や賃借権者等の権利者に対し、自身の所有であることを主張できない可能性がある

未登記部分が判明し、登記を要する場合には、測量や現況確認などの手続が必要となるため、土地家屋調査士へ依頼することになります。

未登記建物のリスクは、日常生活の中では見過ごされがちですが、いざという場面で大きな支障となることがあります。ご自身の建物という大切な財産を適切に保全するためにも、一度、状況を確認されることをおすすめします。

（最近増加しているご相談に対する事例を元にしています。早めのご相談をおすすめします。）

例年どおり，前年度分の相続税に関する税務調査の状況について，国税庁から公表がありました。
（国税庁「令和６事務年度における相続税の調査等の状況」）

本資料では，主に次の点がまとめられています。

・相続税の実地調査の状況
・相続税の簡易な接触の状況
・相続税の無申告事案に対する実地調査の状況
・相続税の海外資産関連事案に対する実地調査の状況
・贈与税の実地調査の状況

詳細な分析は税理士の先生方にお任せするとして，国税庁のアナウンスを要約すると，おおむね次のとおりです。

・相続税については，実地調査が増え，その結果として追徴税額も増加している
　→ 調査件数・指摘額ともに，調査が強化されているように感じられる

・「簡易な接触」は，件数・指摘内容ともに過去最高水準
　→当局からの電話等による軽度な接触であっても，申告漏れの把握が大きく進んでいる

・無申告事案に対する調査では，追徴税額が過去最高
　→ 申告していないケースに対する当局の対応が，より厳格になっている

・海外資産に関する申告漏れは，件数・金額ともに増加
　→ 海外資産についても把握・追及が進んでいることが明確

・贈与税は，調査件数自体は減少しているが，追徴税額は増加　

また，本資料には「相続税調査事例」も掲載されています。
特に興味深いのは，事例②の「名義預金」に関するケースです。

被相続人名義の預金口座から，相続人やその家族名義の預金口座へ多額の資金移動が行われており，これについて国税当局は，相続税の納税を免れる目的で，被相続人の財産が相続税の基礎控除以下となるよう，意図的に預金移動が行われたものと認定したようです。

名義預金については，問題となりやすい論点ですが，あらためて十分な注意が必要であることを示す事例といえるかと思われます。

投資は自己責任の原則が前提となりますが，今後の見通しは不透明である一方，金，プラチナ，銀などの現物や先物取引の価格が，ここにきて著しく上昇しています。

中でも銀の価格上昇は顕著で，昨年９月までは１ｔｏｚ（トロイオンス）あたり４０ドル前半で推移していたものが，現在（１／２７）では１００ドルを超えています。
（参考 「yahoo!finace Silver」）

日本円ベースで見ても，銀の価格は昨年９月には１ｇあたり２２５円程度であったものが，現在（１／２７）には１ｇ５９０円程度まで上昇しています。
（参考　「三菱マテリアル社　銀価格チャートライブラリー」）

この背景について，ブルームバーグは「米国，フランス，日本を含む主要経済国の通貨が今年弱体化し，投資家がビットコインや金属へと資金を移動させている」との見方を示しています。
（参考　Forbes JAPAN「上昇を続ける銅、金、銀価格　その背景にある要因」）

安全資産として，金や銀などの現物資産が有効と考えられている側面はあるものの，政治的背景による円安やドル安も影響しているようです。
過度な通貨安による不安が，少しでも払拭されることを願いたいところです。

パソコンやサーバー向けのメモリー価格が，昨年後半以降，急激に高騰しているようです。

参考として，メモリーメーカーであるCrucial製の３２ＧＢメモリーを２枚（計６４ＧＢ）使用した製品について，価格ドットコムの推移を見てみました。
昨年７月頃までは，おおむね２万円から２万５，０００円程度で購入できていたものが，現在では７万５，０００円前後となっており，価格は約３倍にまで上昇しています。
（参考　価格．ｃｏｍ「CT2K32G4DFD832A [DDR4 PC4-25600 32GB 2枚組] の価格推移グラフ」）

近年，パソコン本体の価格上昇自体は見られるものの，３年ほど前から，グラフィックボードを除けば，ＣＰＵやストレージ，メモリーといった主要デバイスの性能には，大きな進化が見られません。
それにもかかわらず，価格だけが急激に伸びている印象があり，特にメモリー価格の上昇は顕著です。

このメモリー価格高騰の要因としては，円安傾向の影響も指摘されていますが，主な原因は，生成ＡＩサービスの拡大に伴う，データセンターの新規稼働増加にあるとされています。
（参考　Gigazine「DRAM価格の高騰について業界各社は「AI需要が原因」と説明しているが実質的な価格操作が行われているとの見方も」）
（参考　ニュースウィッチ『AI向けシフト、不足深刻化…「半導体メモリー」の価格上昇が止まらない』）

事業用として使用するパソコンは，税法上は固定資産に該当する場合があるものの，実務上は消耗品に近い扱いをせざるを得ません。定期的に買い替えなければ，経年劣化による故障が増え，業務の円滑な遂行に支障を来すおそれがあるためです。

適正な価格でパソコンが安定的に流通する環境を維持するためにも，メモリーを含む各種デバイスの価格が，早期に落ち着くことを願うばかりです。

・会社員と個人経営者の健康保険と年金の違い

個人経営者や家族経営の場合，経営を法人化していないケースも多く見られます。法人化した場合と，しない場合の社会保険については，おおむね以下のように整理できます。

・会社員の健康保険と年金

会社員等の場合，健康保険料や年金保険料は，給与や報酬を基準として計算され，給与から天引き（源泉）される形で徴収されます。そのため，いくら支払っているのかを個々人が強く意識することは少なく，法人側が徴収し，健康保険組合や厚生労働省に納付する仕組みとなっています。

健康保険料や厚生年金保険料の額は，過去の給与等をもとに標準報酬月額を定め，通常は法人と会社員等がそれぞれ半分ずつ負担します。

・個人経営者の健康保険の負担が大きい？

個人経営者等の場合，健康保険については，前年度の収入や支出をもとに国民健康保険料が確定され，年金については，１人あたりほぼ固定額の国民年金保険料を支払うことになります。

国民健康保険料は，全額を自身で負担し，かつ前年の所得により金額が決まるため，現在の収入や資産状況と必ずしも一致しないことがあります。この点が，国民健康保険料に対する負担感を高めている一因といえます。

さらに，会社員等の健康保険料や厚生年金は，扶養家族が増えても保険料が直接増加しないのに対し，個人経営者等の国民健康保険料や国民年金は，世帯単位・人数単位で請求されるのが通常です。
そのため，家族が多い場合には，負担感がより大きくなります。

・マイクロ法人を設立で税金の節約と保険料抑制

こうした健康保険料や年金保険料を抑える方法として，いわゆる「マイクロ法人」を設立し，個人経営者がその法人の役員や従業員となることで，社会保険料を抑えるスキームが知られています。

このスキームは，まず所得税から法人税・事業税へ切り替えることで税負担が軽減されるかを検討するところから始まります。ただし，すべての個人経営者にとって有効とは限りません。法人の設立には一定の費用がかかり，設立後も個人と法人の双方について申告が必要となります。

また，法人には，利益がなくても課税される地方事業税の標準課税があり，この負担は法人を解散・清算結了するまで継続します。そのため，法人の維持費用が，個人事業の場合よりも大きな負担となることがあります。
将来的に収入が少なくなる，あるいは休眠状態が予想される場合に，法人を設立・維持する判断は，慎重であるべきと考えます。

・脱法的なスキームか？

こうした法人設立のリスクを避ける方法として，他人が設立した「社会保険料削減のみを目的とする法人」の役員に就任するスキームも存在します。

この方法では，個人事業主として多額の収入があっても，役員報酬を少額に設定することで，その金額を基準とした標準報酬月額により，ほぼ最低額の健康保険料・厚生年金保険料のみを支払います。その結果，国民健康保険料や国民年金保険料の支払いを免れることになります。

しかし，このスキームはいわゆる「脱法的」なものであり，実質的な収入があるにもかかわらず，自治体の国民健康保険財政を圧迫し，また会社員等が支えている健康保険や厚生年金制度を，最低限の負担で利用するものです。
国民健康保険・国民年金制度の根幹を揺るがしかねないだけでなく，健康保険組合や厚生年金制度全体にも悪影響を及ぼすおそれがあります。

さらに，利用される法人の多くは一般社団法人や合同会社であり，役員として登記されることで，利用者の氏名が公的に特定されるというリスクも伴います。
社会保障制度の観点からも，社会的な評価の面からも，このスキームの利用はおすすめできません。

・最後に

税と同様に，社会保険料についても，収入に応じた適正な負担が求められるところです。
今後，社会保険料負担の不均衡に対してどのような制度的対応がなされるかは不透明ですが，収入に見合い，かつ負担感の公平な制度へと改善されていくことを願うばかりです。

あけましておめでとうございます。
本年も当事務所をよろしくお願いいたします。

本年４月より，住所変更の義務化を伴う不動産登記法令が施行されます。
（参考：法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」）

これにより，不動産登記は，従来以上に財産の保全という観点から重要性を増すものと考えられます。
住所変更登記をはじめ，相続登記など不動産に関する各種手続についても，お困りのことがありましたら，お気軽にご相談ください。

本年の印象としては，相続登記義務化２年目を迎え，制度自体もかなり浸透してきており，義務化を認識した上でのご依頼も相当数増えてきたと感じています。

来年４月からは，住所変更登記の義務化も開始されます。これに伴い，法務省においては，登記申請の際に，個人については電子メールアドレスの登録を，法人については会社法人等番号の登録を行ってもらい，その情報を基に，電子メールや郵便等により，住所変更登記が必要となった旨を通知する制度を開始する予定とされています。
この制度に対応するため，当事務所においても，個人の方には直近での転居の有無や電子メールアドレスの有無をお伺いする運用を，すでに始めているところです。

相続登記および住所変更登記が義務化された背景には，従来，登記簿の内容が実際の権利関係や居住状況を必ずしも反映していないケースが多かったという事情があります。これを是正し，実体に即した名義・記録とするために，前記の各制度が整備されたものと考えられます。
具体的には，不動産管理の不備や，固定資産税等の租税が適切に徴収できていない事例が相当数存在していたとされ，これらを速やかに是正することが主な目的であると思われます。今後は，登記制度自体が，不動産の実態把握のための基盤として，より一層の社会的役割を果たすことが求められていくものと考えられます。

さらに，登記制度の信頼性を一層高める観点から，近年の外国籍の方による不動産取得の増加を踏まえ，取得時に登記と併せて国籍を登録する制度についても検討が進められているようです。この点についても，来年以降，引き続き注目していきたいところです。

また，当事務所では，登記業務に限らず，財産をお預かりする業務に携わることも少なくありません。
近時，一部の士業による不適切な財産管理が報道される事案も見受けられることから，当事務所においても，預り財産の管理体制について，より一層の厳格化と透明性の確保に努めているところです。

来年もどうぞよろしくお願いします。

故人が亡くなったあとの手続きには，葬儀をはじめ，さまざまなものがあります。その中でも，「遺産の名義変更」と「相続税の申告」は，特に負担が大きく，煩雑な手続きにあたるといえるでしょう。

当事務所で主に関わるのは，このうち「遺産の名義変更」の手続きですが，相続発生前の段階で，「何か事前に対策をしておいたほうがよいのか」というご相談をいただくことが少なくありません。

事前対策の必要性は，ご本人の意識やご家族の状況によって差がありますが，次のような事情がある場合には，特に対策の重要性が高いと考えられます。

・相続人の中に，連絡が取れない方がいる場合
・相続人同士で，将来的にトラブルが生じる可能性がある場合
・相続人の中に，海外在住の方や，日本国籍でない方がいる場合

これらのケースでは，相続発生後に話し合いが難航したり，手続きが長期化することが珍しくありません。

相続対策として考えられる代表的な方法には，次のようなものがあります。

・公正証書による遺言書の作成
・自筆証書による遺言書の作成
・家族信託契約の活用

いずれの方法が適しているかは，財産の内容や家族構成，ご本人の考え方によって異なります。
早い段階で整理しておくことで，相続発生後の負担を大きく軽減できる場合もありますので，気になる点があれば，司法書士等に相談することをおすすめします。

年末年始は，相続のお話しを家族でするいい機会です。ご検討いただけたらと思います。