資産管理法人の「乗っ取り」で不動産が売却された事例

最近,資産管理会社などの法人を「乗っ取って」,その所有する不動産を勝手に売却するという衝撃的な事例が報告されています。
(参考 楽待編集部『法人の登記を書き換えて「勝手に物件売却」、防ぎようがない乗っ取り型」地面師の犯行とは』)

不動産や法人登記に関わる士業としても見過ごせない,悪質かつ巧妙な手口についてご紹介します。


事件の概要:会社を乗っ取って不動産を売却

この事例では,次のような手順で法人登記が不正に変更され,不動産が売却されてしまいました。

・代表者の「住民票」を不正取得

犯人は,虚偽の債権回収等,何らかの手段で法人の代表者の住民票を取得。これにより,本人確認資料の偽造に必要な情報が揃えられました。

・運転免許証を偽造

住民票の情報をもとに,代表者になりすました偽造の運転免許証を作成。これが本人確認資料として使われたと見られています。

・実印の登録変更を実行

勝手に会社の実印を変更し,その印影で会社の役員変更への登記申請書の押印等を行います。しかも法務局は,提出書類が整っていれば受付してしまいます。

・会社の登記変更 → 不動産売却

役員変更登記を済ませ,法人の代表者が偽者に切り替えられた状態で,資産である不動産を第三者に売却。
登記簿上はすでに代表者として記録されているため,司法書士や取引先も気づきにくい構造となっていました。


なぜ司法書士も見抜けなかったのか

登記の実務上,提出書類に不備がなければ手続きは進んでしまいます。
また,法人代表者が新任された場合,本人確認書類と印鑑証明書等が揃っていれば,本人かどうかの真偽を登記官が積極的に確認することはほとんどありません。

司法書士であっても,実印変更や代表者の移動が合法的に見える限り,不正を疑う材料は乏しく,「よほどの警戒心と知識」がなければ見抜くのは困難です。


どう防ぐべきか→ 登記簿・印鑑証明の定期的な確認

会社側としてできることは,実印が勝手に変更されていないか,役員構成に異常がないかなど,定期的に登記簿を確認するしか方法がないです。


防衛策は有効か

今回ご紹介したのは,会社そのものを乗っ取って資産を売却するという大胆かつ悪質な手口です。
不動産や法人に関わる方にとっては,決して他人事ではありません。

正しい知識と警戒心を持ち,日頃から防止策を講じておくことが,大切かと思われます。

相続税調査にAI導入・申告後も“AIの目”に要注意

令和7年(2025年)7月から,いよいよ相続税調査にAIが本格導入される予定です。
これまで人の目と経験に頼っていた税務調査が,データ分析に基づくスコア評価に移行しつつあります。


国税庁,AIで相続税の申告内容をスコア化

国税庁は,相続税の申告データを集約し,申告内容に基づいて「税務リスクスコア」を算出,このスコアをもとに税務署が実地調査を行うかを判断する仕組みに移行するとのことです。
(参考 THE GOLD ONLINE『2025年7月からAIによる相続税調査がスタート!相続税“調査率5%”の裏で迫るAIの目。「申告したら終わり」では済まされない新たな調査体制とは【国際税理士が解説】』)
(参考 日本経済新聞社「相続税もAIが調査へ 国税、申告漏れスコア化で狙い絞る」)

団塊世代の高齢化で相続件数が急増へ

今年度には団塊世代が75歳以上となり,今後相続件数が急増することが見込まれています。
従来の調査体制では対応が難しくなるため,調査効率の向上を目的にAIの導入が進められているという背景があります。


実際の相続税調査の割合は?

令和5事務年度における相続税の課税割合は9.9%ですが,そのうちの調査実績は以下のとおりです:

・簡易な接触:約12.0%
(=簡易な接触件数/申告書の提出に係る被相続人数)

・実地調査:約5.5%
(=実地調査件数/申告書提出人数)

(参考 国税庁「令和5事務年度における相続税の調査等の状況」「令和5年分相続税の申告事績の概要」)

「申告すれば安心」ではない時代に

今後は,たとえ申告をしたとしても,AIの目によってリスクが高いと判断されれば,調査の対象になるという時代になってきます。


早めの対策と専門家相談を

今後,AIによる調査体制が本格化する中では,「とりあえず申告しておけば大丈夫」とは言い切れなくなります。
税理士などの専門家と連携し,正確な評価と適切な資料整理を心がけましょう。

相続税の申告忘れや軽視は,後のトラブルや追徴課税につながる可能性もありますので,くれぐれもご注意ください。

相続登記は自分でできる?──実は落とし穴も

最近,「相続登記を自分でやってみようと思うのですが……」というご相談を行政相談等でいただくことがあります。

確かに,ある条件がそろえば,ご自身で手続きを進めることも可能です。その条件とは,主に以下の3つが考えられます。

◆ 自分でできるのはこんな場合

1.とにかく時間がある
 役所や法務局に何度か足を運び,書類を集めるだけの時間的な余裕があること。

2.必要な書類がある程度作成できる
 職場等で経験があることにより,戸籍謄本などを読み解き,登記申請書や遺産分割協議書などを正しく作成できること。

3.相続の内容がシンプルである
 相続人が少なく,遺産も土地や建物が数件程度など,被相続人の名義が正確である等,複雑でないこと。

これら3つの条件がそろっていれば,なんとか自力で相続登記を行うことも可能かもしれません。

とはいえ,実際には次のようなリスクもあります。

◆ よくある注意点とリスク

登記漏れのリスク
 不動産を一部見落として登記し忘れると,後になって「名義が故人のまま」と発覚することがあります。時間が経つほど手続きが複雑になりがちです。

● 法律判断が必要な場面
 相続人に代襲相続がある,遺産に共有持分がある,先々代の相続など,専門的な判断が必要なケースでは,誤った処理をしてしまうおそれがあります。

● 書類の収集・作成が大変
 戸籍謄本や住民票,評価証明書の取得,登記申請書の作成など,慣れていないと苦労する作業も多くあります。

● 手続きに時間がかかる
 準備から申請完了までには時間がかかり,平日に動く必要があるため,仕事や家庭との両立が難しいことも。

● やり直しが難しいケースもあります
 相続登記は,一度申請して完了すると,あとから簡単に修正はできません。

たとえば…
・不動産の一部を登記し忘れていた
・間違った分け方で登記してしまった
・協議書の内容に不備があった

といった場合は,相続人全員で再協議を行い,新たに書類を作り直す必要が出てきます。時間が経てば経つほど,協議が難航したり,相続人の所在が分からなくなるリスクもあります。費用負担が発生する(結局司法書士に依頼する,相続税・贈与税を過大に支払う等)のおそれもあります。

◆ 司法書士に相談する安心感

こうしたトラブルを防ぐためにも,最初の段階で司法書士に相談するのがおすすめです。必要な資料の確認から,正確な書類作成,申請手続きまで,しっかりサポートいたします。

当事務所では,相続登記に関するご相談を随時受け付けております。お気軽にご相談ください。

テキスト処理で一行目だけエラー?──原因は「BOM付きUTF-8」でした

先日,あるテキストファイルを使ってコマンド処理をしようとしたところ,一行目だけがどうしてもエラーになってしまうという現象に直面しました。

リストファイルの各行をもとにコマンドを生成し,コピペで実行しても一行目だけが動かない
不思議に思い,最終的には一文字ずつ文字コードを調査して原因を特定するに至りました。


原因は「FEFF」──UTF-8のBOM

調査の結果,一行目の先頭に「FEFF」という不可視の文字コード(BOM: Byte Order Mark)が入っていることがわかりました。
この「FEFF」は,UTF-8でBOMありとして保存されたファイルの先頭に付く特殊なコードで,Linux系OS(Fedoraなど)では扱いに注意が必要です。


なぜBOMが入っていたのか?

使用していたクラウドソフトが,スマホ表示に対応するため標準でBOM付きUTF-8形式でテキストを記憶しなければならない仕様になっていたため,Windows側のテキストアプリケーションの設定で「BOMあり」ファイルを作ってしまっていたからです。

その結果,テキスト処理スクリプトやシェルコマンドなどが,一行目を正しく認識できなくなっていたというわけです。


対処法と今後の教訓

テキストエディタで保存形式を確認

・UTF-8(BOMなし)で保存できるようにエディタの設定を見直す

最後に

一見ただの文字列ファイルでも,見えないバイト列が処理を妨げていることがあるという良い教訓になりました。
今後も,テキスト処理を行う際には,BOMの有無や文字コードの確認を忘れずに対応していきたいと思います。


同じように「なぜか1行目だけエラーになる」などの不可解な現象でお悩みの方がいれば,ぜひBOM付きファイルでないか確認してみてください。

預り金の厳格な管理に向けて――当事務所の「預り金規程」制定について

近年,士業による預り金の横領事件が各地で報道され,司法書士を含む専門職に対する社会的な信頼が問われる状況が続いています。

当事務所では,依頼者の皆さまからお預かりする預り金の管理について,その適正かつ厳格な運用を徹底するため,「預り金規程」を制定いたしました。これは,司法書士による財産管理に対する社会的関心と信頼確保の重要性を踏まえた取り組みです。


規程の主な内容は以下のとおりです:

  • 預り金は原則として,当事務所の司法書士等の財産とは会計上も顧客ごとにも分離された「分別財産」として管理します。
  • 現金は,なるべく少額のみを耐火金庫で保管し,原則として速やかに事業用口座または預り金口座に入金します。
  • 現金以外の預り金については,通常は事業用口座を利用し,多額の場合や財産管理・遺産整理業務においては,依頼者ごとに分けた「預り金口座(決済用口座)」を活用して管理します。
  • 預り金は帳簿にて依頼者ごとに記録し,依頼があった場合には開示に応じます。
  • 司法書士が病気や事故等で業務継続が困難となった場合でも,補助者や相続人等による円滑な対応ができる体制を整備しています。
  • 預り金の入出金に関しては,司法書士と補助者が相互に監査を行い,不正が起きない仕組みを構築しています。
  • 必要に応じて補助者や関係者に対して教育を行い,制度の継続的改善に努めます。

本規程の全文は当事務所内でご覧いただけます。
ご不明な点やご質問がございましたら,どうぞお気軽にお問合せください。

令和7年度より「所得税の基礎控除」等が見直し

令和7年度(2025年度)の税制改正により、所得税の控除制度に複数の変更が加わる予定です。

この見直しは,実務的には令和7年の年末調整から影響が出るため,早めに情報を把握しておくことが重要です。


主な改正ポイント(予定)

1. 基礎控除の見直し

所得金額に応じた基礎控除額が引き上げられます。これにより、多くの納税者がより大きな控除を受けられる可能性があります。

2. 給与所得控除の見直し

現行の給与所得控除の最低保障額が増額されます。

会社員など給与所得者にとって,実質的な減税効果が期待されます。

3. 特定親族扶養控除の創設

新たに創設される控除制度で,

19歳以上23歳未満の親族(所得58万円超123万円以下)について,最大63万円の控除が認められます。

4. 扶養親族等の所得要件の見直し

扶養控除を受けるための扶養親族の所得要件が緩和されます。


実務対応はいつから?

これらの改正は,令和7年分の所得に対する年末調整から適用されます。

したがって,給与計算や年末調整を担当する経理担当者の方は,事前の準備が必須となります。

参考リンク

国税庁「令和7年度税制改正による所得税の基礎控除の見直し等について」

税理士法人 山田&パートナーズ:解説ページ


まとめ

今回の改正は,一見すると納税者に有利な内容も多く含まれていますが,控除額や要件が細かく分かれており,実務上の誤りにも注意が必要です。

必要に応じて税理士等の専門家への相談も視野に入れておくと安心です。

法的トラブルは早めの相談がカギ──司法書士・弁護士につないでおく大切さ

法律に強い人と知り合いになっておきましょう。

私たちの人生には,年齢や住んでいる場所によって,直面する法的トラブルの内容が変わってきます。
ときに自分が不利益を受けるだけでなく,知らないうちに他人に不利益を与えてしまっているケースもあるのです。


世代別にみるトラブル例

  • 未成年:いじめ,未成年による消費者トラブル(サブスク契約・高額購入)
  • 20代:就職や残業,貸金トラブル,副業やコネクションビジネスによる被害
  • 30代~60代:転職,長時間労働,パワハラ・セクハラ,ローンや債務問題
  • 70代~90代:認知症と財産管理,介護契約・相続トラブル

トラブルは「深刻化してから」が本当に大変

法的トラブルは,初期対応を誤ると後戻りが難しくなる傾向があります。
たとえば,

  • 債務が膨らみ手がつけられなくなる
  • 関係者が増えて処理が困難になる
  • 書類や証拠がどこかにいってしまう
    …など,放置すると状況が複雑になってしまいます

司法書士や弁護士と「つながっておく」という考え方

いざというときに,信頼できる専門家にすぐ相談できる関係を築いておくことがとても重要です。
「こんなこと相談してもいいのかな?」という段階でも,早めに方向性を定められることがあります。


法律相談の方法は?

  • 市町村の無料法律相談(市町村役場などで定期的に開催)
  • 法テラスの無料相談(所得制限あり)
  • 有料相談(じっくりと相談・代理対応など)

無料相談でも一定の方向性を見つけることができることは多いですが,
事案が複雑・広範囲な場合には,相談料を支払ってでもしっかり助言を受けることをおすすめします。


📞 お困りのことや,日常的なご相談もお気軽にどうぞ。

孫への授業料孫の学費を払ったら贈与税がかかる?―非課税にするためのポイント孫への授業料

祖父母が孫の大学の入学金や学費を代わりに払った場合,「贈与税がかかるのでは?」と心配される方も多いのではないでしょうか。

実は,払う「タイミング」や「方法」次第で贈与税がかかる場合とかからない場合があります
今回はその違いについて解説します。

(参考:産経新聞「孫の大学の入学金や学費をおじいちゃんが払っても贈与ではありません」)


贈与税がかからないための条件

以下の条件を満たす場合には、孫の教育費の負担に贈与税はかかりません
(※相続税法基本通達21条の3-4,5):

1.「扶養義務者」からの支払いであること

→ 扶養義務者とは,直系の血族(親や祖父母など)が該当します。
(相続税法第1条の2)

2.支払う目的が「生活費または教育費」に限られていること

→ 教育費には,学費,教材費,文具費などが含まれます。

3.支払は「都度・直接」必要な費用に充てられていること

一方,「預金や株,不動産の購入に使う」などは贈与とみなされる可能性が高くなります。


贈与とみなされるケースに注意

たとえば以下のようなケースでは、贈与税の課税対象となる可能性があります。

  • 学費名目であっても,事前にまとまった金額を渡しただけ
  • 渡したお金を孫が教育費以外に使ってしまった
  • 預金してしまった,使わずに残ってしまった

不安な場合は専門家へ

贈与税や相続税の判断は細かい条件や状況によって左右されます
少しでも不安がある場合には,税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

親がしている相続準備と,子どもがしてほしい相続準備のズレとは?

相続に備えて,親が行っている準備と,子どもが望んでいる準備には意外なズレがあるようです。このことについて,マイナビニュースにて興味深い調査結果が発表されていました。
(参考:マイナビニュース「親がしてくれている相続準備、1位は? 『遺言書作成』は2位」)


親がしている相続準備(上位3つ)

  1. 書類の保管場所の告知
  2. 遺言書の作成
  3. 資産のリスト化

子どもがしてほしい相続準備(上位3つ)

  1. 資産のリスト化
  2. 生前贈与
  3. 遺言書の作成

双方にズレがある理由は?

子どもの側では,単に「書類の保管場所を知るだけ」では不十分と考えていることがわかります。
近年では,通帳のないネット銀行口座、ネット証券口座、暗号資産(仮想通貨)などを持っている方も増えており,資産をリスト化しておかないと,相続人が存在を知らないままになってしまうリスクがあるからです。


「生前贈与」については慎重に

また、子ども側の希望には「生前贈与」もランクインしていますが,注意が必要です。
生前贈与は

  • 贈与税の税率が相続税よりも一般的に高額
  • 相続時精算課税制度を使うと,手続きが煩雑になる

などの理由から,慎重な検討が必要です。不利になることも多いです。


まとめ

どちらの立場にとっても,「資産リストの作成」と「遺言書の整備」は今後ますます重要になりそうです。
事前の準備で,家族間のトラブルや余計な負担を防ぐことができるので,早めに取り組んでおくことをおすすめします。

所有権登記に必要な「ふりがな」情報,住民票に記載がない自治体も…住民票にふりがながない場合

本年4月21日から,所有権に関する不動産登記の申請には,新たに「生年月日」「氏名のふりがな」「メールアドレス」の情報が検索用情報として必要となります。
(参考:新不動産登記規則第27条の2,第158条の39)


ふりがなの扱いに市町村で違いが…

ところが,長野市の住民票の写しには「ふりがな」が未記載であるのに対し,隣接する千曲市の住民票の写しにはふりがなが記載されています。

この「ふりがな」は、法務局への登記申請時に求められる情報の一つですが,申請の際には、公的な証明書に基づいて提出することが原則とされています。
(新不動産登記規則第158条の39第2項)


ふりがなが記載されていない場合は?

では,住民票にふりがながない場合はどうすればいいのか——。
これについては、法務省の通達(令和7年3月3日民二第373号)で,次のように示されています。

「氏名の振り仮名の記載がない場合でも、出生の年月日等を証する情報として取り扱って差し支えない。」

つまり,ふりがなの記載がない住民票でも,登記に使用することが可能とされています。


今後は戸籍から自動的に反映予定

総務省によると,令和年5月26日以降,戸籍にふりがなが記載される制度が開始されそれに伴い,戸籍に登録されたふりがなが順次住民票にも自動的に反映されていくとのことです。
(参考 総務省「住民票等への氏名の振り仮名の記載について」)

この対応が進めば将来的には全国で統一的に「ふりがな記載のある住民票」が取得可能になる見込みです。


運用に注意が必要です

今回の制度変更は急なものであり,現場でも混乱が見られます。
また,将来的には運用や通達の内容が変更される可能性もあります。

そのため,登記申請を予定している方や実務に携わる方は,最新の通達・運用の確認を怠らないようご注意ください。