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相続した空き家の売却特例の可否

空き家特例の概要

相続した空き家を売却する際に適用できる「空き家特例」は，父または母が居住していた土地・建物を売却した場合に，所得税の譲渡所得について特別控除が認められる制度です。
（国税庁「相続した空き家を売却した場合の特例 チェックシート」）

空き家増加と特例の注目

空き家が増加傾向にあるようで，将来の売却を見据えて空き家特例の適用を前提とした名義変更を相談される方も増えてきています。
（参考：総務省「令和５年住宅・土地統計調査」）

注意点

特例の可否判定を十分に検討せずに名義変更をしてしまうと，後から修正することが困難な場合が多いです。
特に「更正登記や再遺産分割協議で是正できないか」との相談が寄せられますが，実際には救済されないケースが多いようです。

裁判例や実務の指摘

専門家となる税理士とよく相談の上で検討する必要があります。
更正登記や再遺産分割協議をしても特例が認められないケースが多いことが指摘されています。
（参考：税法好きAIお嬢（オタク）の実務ノート「【判例×実務】東京地裁R6.9.2判決と空き家特例——譲渡前の『抹消・再登記』で特例適用の余地」）

専門家に相談を

空き家特例を見据えて売却を予定する場合は，国税庁チェックシートで一次確認を行い，必ず税理士等の専門家に相談することをおすすめします。
名義変更と売却の順番と設計が重要であり，一度進めた手続を後から更正しても救済されないことが多いため，事前の全体の設計で失敗を防ぐようにしましょう。

お盆はベストタイミング－家族が集まる今こそ話しておきたい相続のこと

◆お盆は家族が集まる貴重な機会

普段は離れて暮らす家族や親戚も，お盆には一堂にかいす場合が多いです。相続の話は全員がそろっている時でなければ難しくことが多く，お盆はその絶好のチャンスと言えます。

◆相続の話は「安心の準備」

「相続の話をするのはちょっと…」という声もありますが，実際には家族の安心を守るための準備です。事前に方向性を決めておけば，将来の争いや手続きの混乱を防げます。

◆話し合うべき主なポイント

  • 遺言書の作成や，保管場所の確認
  • 相続財産の概要（特に不動産）
  • 葬儀やお墓の希望
  • 分割方法や生前贈与の方針の確認

◆話し方のコツ

感情的にならないために，「資産の額」からではなく「思い」や「希望」から話し始めるとスムーズかと思われます。
「もしものときに家族が困らないように」——という前向きな姿勢で進めるのがいいとされています。

◆とにかく話してみてください

お盆は単なる帰省の機会ではなく，家族全員が顔を合わせる年に数回の貴重な時間です。相続の話を先延ばしにすることなく，お盆の団らんの中で第一歩を踏み出すのがよいかと思います。

地価上昇とともに増える不動産税収

近年，都市部を中心とした地価の上昇が続くなか，不動産に関する税収が大きく伸びているようです。

総務省の発表によれば，令和６年度の不動産取得税は４，５４６億円に達し，これは実に１７年ぶりの高水準となったとのこと。
加えて，固定資産税は，過去最高を更新したとのことです。
（参考　日本経済新聞社「地価上昇、潤う不動産税収」）

不動産を取得・保有・売却する過程では，それぞれ異なる税金が課されます。
取得時には不動産取得税，保有時には固定資産税，売却時には譲渡所得税などが代表例です。これらの税は，不動産取引をする方にとって，避けて通れないコストです。

なかでも，相続や住宅ローンの負担が問題となる今，地価上昇に伴って課税評価額も上昇し，税負担が重くなる傾向が見られます。
こうした背景から，不動産にかかる税制を見直すべきだという議論も徐々に高まりを見せているのが，日本経済新聞社の分析のようです。

これからは，税制の動向や評価基準の変化にも注意を払いながら，不動産の取得・保有に関する判断を行うことが重要になるとかと思われます。

【令和７年度 路線価】全国平均2.7％上昇，長野県も0.6％上昇―４年連続の上昇傾向

国税庁が発表した令和７年度年分の「路線価」は，全国平均で２．７％の上昇となり，４年連続のプラスとなりました。観光需要の回復や都市部の再開発が影響しており，地価の上昇傾向が続いています。

長野県でも０．６％の上昇が見られ，昨年に続いてプラスとなりました。特に観光地や交通利便性の高い地域では，上昇傾向とのことです。
(参考：ビジネスジャーナル【路線価４年連続上昇＝平均２．７％、インバウンド影響―下落県も減少・国税庁】）

路線価とは？

まず，簡単に「路線価」とは何かをおさらいしておきます。

路線価は，相続税や贈与税の算定基準となる土地の評価額のひとつで，主要道路に面した土地１㎡あたりの価格として，毎年７月に国税庁が発表しています。実勢価格（実際の取引価格）とは多少の乖離があり，納税実務や不動産評価に大きな影響を与えます。

なお，路線価の上昇は相続税や贈与税の評価額にも影響するため，土地を所有されている方は今後の資産対策を検討されることをおすすめします。

相続税調査にＡＩ導入・申告後も“ＡＩの目”に要注意

令和７年（2025年）７月から，いよいよ相続税調査にＡＩが本格導入される予定です。
これまで人の目と経験に頼っていた税務調査が，データ分析に基づくスコア評価に移行しつつあります。

国税庁，ＡＩで相続税の申告内容をスコア化

国税庁は，相続税の申告データを集約し，申告内容に基づいて「税務リスクスコア」を算出，このスコアをもとに税務署が実地調査を行うかを判断する仕組みに移行するとのことです。
（参考　THE GOLD ONLINE『2025年7月からAIによる相続税調査がスタート！相続税“調査率5％”の裏で迫るAIの目。「申告したら終わり」では済まされない新たな調査体制とは【国際税理士が解説】』）
（参考　日本経済新聞社「相続税もAIが調査へ　国税、申告漏れスコア化で狙い絞る」）

団塊世代の高齢化で相続件数が急増へ

今年度には団塊世代が７５歳以上となり，今後相続件数が急増することが見込まれています。
従来の調査体制では対応が難しくなるため，調査効率の向上を目的にＡＩの導入が進められているという背景があります。

実際の相続税調査の割合は？

令和５事務年度における相続税の課税割合は９．９％ですが，そのうちの調査実績は以下のとおりです：

・簡易な接触：約１２．０％
（＝簡易な接触件数／申告書の提出に係る被相続人数）

・実地調査：約５．５％
（＝実地調査件数／申告書提出人数）

（参考　国税庁「令和５事務年度における相続税の調査等の状況」「令和５年分相続税の申告事績の概要」）

「申告すれば安心」ではない時代に

今後は，たとえ申告をしたとしても，ＡＩの目によってリスクが高いと判断されれば，調査の対象になるという時代になってきます。

早めの対策と専門家相談を

今後，ＡＩによる調査体制が本格化する中では，「とりあえず申告しておけば大丈夫」とは言い切れなくなります。
税理士などの専門家と連携し，正確な評価と適切な資料整理を心がけましょう。

相続税の申告忘れや軽視は，後のトラブルや追徴課税につながる可能性もありますので，くれぐれもご注意ください。

相続登記は自分でできる？──実は落とし穴も

最近，「相続登記を自分でやってみようと思うのですが……」というご相談を行政相談等でいただくことがあります。

確かに，ある条件がそろえば，ご自身で手続きを進めることも可能です。その条件とは，主に以下の３つが考えられます。

◆ 自分でできるのはこんな場合

１．とにかく時間がある
　役所や法務局に何度か足を運び，書類を集めるだけの時間的な余裕があること。

２．必要な書類がある程度作成できる
　職場等で経験があることにより，戸籍謄本などを読み解き，登記申請書や遺産分割協議書などを正しく作成できること。

３．相続の内容がシンプルである
　相続人が少なく，遺産も土地や建物が数件程度など，被相続人の名義が正確である等，複雑でないこと。

これら３つの条件がそろっていれば，なんとか自力で相続登記を行うことも可能かもしれません。

とはいえ，実際には次のようなリスクもあります。

◆ よくある注意点とリスク

● 登記漏れのリスク
　不動産を一部見落として登記し忘れると，後になって「名義が故人のまま」と発覚することがあります。時間が経つほど手続きが複雑になりがちです。

● 法律判断が必要な場面
　相続人に代襲相続がある，遺産に共有持分がある，先々代の相続など，専門的な判断が必要なケースでは，誤った処理をしてしまうおそれがあります。

● 書類の収集・作成が大変
　戸籍謄本や住民票，評価証明書の取得，登記申請書の作成など，慣れていないと苦労する作業も多くあります。

● 手続きに時間がかかる
　準備から申請完了までには時間がかかり，平日に動く必要があるため，仕事や家庭との両立が難しいことも。

● やり直しが難しいケースもあります
　相続登記は，一度申請して完了すると，あとから簡単に修正はできません。

たとえば…
・不動産の一部を登記し忘れていた
・間違った分け方で登記してしまった
・協議書の内容に不備があった

といった場合は，相続人全員で再協議を行い，新たに書類を作り直す必要が出てきます。時間が経てば経つほど，協議が難航したり，相続人の所在が分からなくなるリスクもあります。費用負担が発生する（結局司法書士に依頼する，相続税・贈与税を過大に支払う等）のおそれもあります。

◆ 司法書士に相談する安心感

こうしたトラブルを防ぐためにも，最初の段階で司法書士に相談するのがおすすめです。必要な資料の確認から，正確な書類作成，申請手続きまで，しっかりサポートいたします。

当事務所では，相続登記に関するご相談を随時受け付けております。お気軽にご相談ください。

上場株式の評価と“通達６項”の影響

不動産や非上場株式など，評価の難しい遺産には，一定の評価基準が定められています。

🔹評価の基本ルール

🔹通達６項とは？

国税には「財産評価基本通達 総則６項」という特例があり，
通常の評価が困難な場合，国税庁長官の指示で別の評価が可能とされています。

🔹実際の適用事例

🔹今後の見通し

このような判例の続出により，通達の見直しが検討されている可能性もあるとのこと。
評価方法によって相続税額が大きく変わるため，慎重な対応が必要になりそうです。

気になる方は，税理士等の専門家への早めの相談をおすすめします。

相続放棄の重要性と注意点：熟慮期間と早めの対策を

相続放棄は，故人の財産や負債を一切相続しないための非常に有効な手段です。しかし，法律では，相続が始まったことを知ったときから３か月以内（熟慮期間）に相続放棄の手続きを行わなければなりません。
（参考：民法第９１５条第１項）

熟慮期間が短い理由とリスク

一般的なケースでは，故人が亡くなってから３か月はあっという間に過ぎてしまいます。熟慮期間が短いため，相続放棄をするかどうか迷っている間に期間が経過し，放棄の手続きができなくなってしまうことも少なくありません。特に，故人が多額の負債を抱えていた場合，それを相続してしまうリスクが高まります。

負債の発見後の対応と判例

故人が亡くなってからしばらく経って，突然多額の負債や法律上の支払い義務が発見されるケースもあります。このような場合，判例では，相続の開始があったことを知ったときではなく，「相続財産の全部又は一部の存在を認識した時又は通常これを認識しうべき時から起算すべき」から熟慮期間が始まるとされています。
【最高裁判所昭和５９年４月２７日第三小法廷判決　事件番号昭和５７（オ）８２】

つまり，故人の借金や法律上の義務を認識してから３か月以内が相続放棄の期限となります。ただし，この期間もあっという間に過ぎてしまうため，迅速な対応が求められます。

注意すべき合意と専門家のサポート

安易に他の相続人に債務の引受をお願いする合意を行うと，後になってから自分に債務が生じる可能性もあります。そのため，相続放棄の判断はできるだけ早めに行い，必要に応じて司法書士や弁護士に相談することを強くお勧めします。

相続放棄の手続きを進めることで，不必要な負担を回避し，安心して相続手続きを進めることができるでしょう。

相続登記の義務化になったからこその生前対策

土地や建物などの不動産の相続登記が義務化となり，相続人の誰か（または誰から複数人）がその不動産を受け継ぐことが比較的明確になるようになりました。

不動産にある程度の価値があれば，利用できたり，資産として持っていて安心といったこともあるのかもしれませんが，地方の場合には不動産に価値がない場合も少なくなく，相続しても負担の増すだけということもあります。

実際価値の少ない不動産を相続してしまった場合の，相続対策はあまり選択の余地がなく，泣く泣く固定資産税を払ったり，多額の管理費用を負担する場合も少なくありません。そこで，生きているうちにできることをするという，いわゆる「生前対策」を検討していくのもひとつの選択肢となります。

そこで，生前対策を負担の少ない順番で列挙してみます。

負　・現在の登記の調査，地図の調査
担　・エンディングノート作成
↓↓　・遺言書作成
　　・賃貸借契約
　　・休眠担保の解除・抹消
　　・境界確定，分合筆，地目変更
　　・家族間の贈与，他人間の贈与，共有物分割
　　・家族信託，その他の信託
　　・売却や処分
　　・アパート建築等による税対策
　　・不動産管理会社の設立，不動産財産の法人化

今までのご依頼いただいた相続人様におかれましても，被相続人様が生前対策を全くされていない場合も少なくありません。相続登記義務化になるまでは，多少相続後の負担が見込まれる場合でも，見て見ぬふりができました。今後は，できる範囲で生前対策をされてみるのも検討してみてください。

農地の評価の過大算出

国税庁にとっては，痛い出来事なんでしょうか。

相続税と贈与税の歳出の基準となる課税の評価額は，農地ついては，純農地，中間農地，市街化周辺農地，市街化農地と区分に分かれており，算定方法が各区分で異なります。
（参考　国税庁「No.4623 農地の評価」）

市街化農地の区分の場合には，宅地の路線価等の額に「宅地造成費」を控除した額が評価額になります。この宅地造成費の算定が一部で間違っていたようです。（日経新聞「農地の相続･贈与税、過大算出か　関東信越･大阪国税など」）

関東信越国税局と大阪国税局（本年度分），高松国税局（令和元年度分）の３局管内の一部地域で誤りがあったとのこと。対象の地域の農地で申告された分については，局から連絡が行くそうです。

外部の指摘で分かったようですが，相続税の計算はとても複雑そうなので，なかなか見つけづらいものなのでしょうが，過大に算出されていたというニュースは，びっくりする内容でした。