カテゴリー: 相続

相続した空き家の売却特例の可否

空き家特例の概要

相続した空き家を売却する際に適用できる「空き家特例」は，父または母が居住していた土地・建物を売却した場合に，所得税の譲渡所得について特別控除が認められる制度です。
（国税庁「相続した空き家を売却した場合の特例 チェックシート」）

空き家増加と特例の注目

空き家が増加傾向にあるようで，将来の売却を見据えて空き家特例の適用を前提とした名義変更を相談される方も増えてきています。
（参考：総務省「令和５年住宅・土地統計調査」）

注意点

特例の可否判定を十分に検討せずに名義変更をしてしまうと，後から修正することが困難な場合が多いです。
特に「更正登記や再遺産分割協議で是正できないか」との相談が寄せられますが，実際には救済されないケースが多いようです。

裁判例や実務の指摘

専門家となる税理士とよく相談の上で検討する必要があります。
更正登記や再遺産分割協議をしても特例が認められないケースが多いことが指摘されています。
（参考：税法好きAIお嬢（オタク）の実務ノート「【判例×実務】東京地裁R6.9.2判決と空き家特例——譲渡前の『抹消・再登記』で特例適用の余地」）

専門家に相談を

空き家特例を見据えて売却を予定する場合は，国税庁チェックシートで一次確認を行い，必ず税理士等の専門家に相談することをおすすめします。
名義変更と売却の順番と設計が重要であり，一度進めた手続を後から更正しても救済されないことが多いため，事前の全体の設計で失敗を防ぐようにしましょう。

お盆はベストタイミング－家族が集まる今こそ話しておきたい相続のこと

◆お盆は家族が集まる貴重な機会

普段は離れて暮らす家族や親戚も，お盆には一堂にかいす場合が多いです。相続の話は全員がそろっている時でなければ難しくことが多く，お盆はその絶好のチャンスと言えます。

◆相続の話は「安心の準備」

「相続の話をするのはちょっと…」という声もありますが，実際には家族の安心を守るための準備です。事前に方向性を決めておけば，将来の争いや手続きの混乱を防げます。

◆話し合うべき主なポイント

  • 遺言書の作成や，保管場所の確認
  • 相続財産の概要（特に不動産）
  • 葬儀やお墓の希望
  • 分割方法や生前贈与の方針の確認

◆話し方のコツ

感情的にならないために，「資産の額」からではなく「思い」や「希望」から話し始めるとスムーズかと思われます。
「もしものときに家族が困らないように」——という前向きな姿勢で進めるのがいいとされています。

◆とにかく話してみてください

お盆は単なる帰省の機会ではなく，家族全員が顔を合わせる年に数回の貴重な時間です。相続の話を先延ばしにすることなく，お盆の団らんの中で第一歩を踏み出すのがよいかと思います。

自筆証書遺言の原稿用紙の公開について

本日は，当事務所（山下司法書士事務所）で使用している「自筆証書遺言書」の原稿用紙を公開いたします。

▶ 自筆証書遺言原稿（ＰＤＦ）

自筆証書遺言書原稿ダウンロード

自筆証書遺言のメリット・デメリット

自筆証書遺言書は，公正証書遺言書と比較して，手軽に作成できるという大きな利点があります。費用や作成にかかる期間も抑えられ，自身のタイミングでいつでも撤回・修正できるという柔軟性も魅力です。

一方で，

  • 記載方法に誤りがあると無効になる可能性がある
  • 偽造・改ざんのリスクがある

という点には注意が必要です。

作成方法の一例

遺言書を自筆で作成される場合，この原稿用紙を印刷してご利用いただき，全文・日付・氏名を自筆で記載し，押印することで，形式上の要件は満たすことができます。

さらに，下記のように，封筒に「遺言書」などと明記し，検認の注意書きと日付・氏名を書いて封印しておくことで，秘密性もある程度確保され，トラブルのリスクも軽減されます。

また，封筒に署名をせずに，証人とともに公証人役場で手続きをすれば，「秘密証書遺言書」として正式に取り扱われることも可能です。こちらは内容を他人に知られたくない場合に有効です。

内容の参考：長野地方法務局「エンディングノート」

遺言書の具体的な内容について悩まれる方は，長野地方法務局が作成した「エンディングノート」を参考にされると良いでしょう。

▶ 長野地方法務局「エンディングノート」

専門的な内容が必要な場合は

財産の分け方が複雑な場合や，相続人間でのトラブルが予想される場合には，専門家への相談をおすすめします。

当事務所はもちろん，全国の司法書士事務所・弁護士事務所でも，内容確認やアドバイスを行っていますので，お気軽にお問い合わせください。

【令和７年度 路線価】全国平均2.7％上昇，長野県も0.6％上昇―４年連続の上昇傾向

国税庁が発表した令和７年度年分の「路線価」は，全国平均で２．７％の上昇となり，４年連続のプラスとなりました。観光需要の回復や都市部の再開発が影響しており，地価の上昇傾向が続いています。

長野県でも０．６％の上昇が見られ，昨年に続いてプラスとなりました。特に観光地や交通利便性の高い地域では，上昇傾向とのことです。
(参考：ビジネスジャーナル【路線価４年連続上昇＝平均２．７％、インバウンド影響―下落県も減少・国税庁】）

路線価とは？

まず，簡単に「路線価」とは何かをおさらいしておきます。

路線価は，相続税や贈与税の算定基準となる土地の評価額のひとつで，主要道路に面した土地１㎡あたりの価格として，毎年７月に国税庁が発表しています。実勢価格（実際の取引価格）とは多少の乖離があり，納税実務や不動産評価に大きな影響を与えます。

なお，路線価の上昇は相続税や贈与税の評価額にも影響するため，土地を所有されている方は今後の資産対策を検討されることをおすすめします。

再婚と遺産トラブルを回避した遺言書

再婚された方の相続に関するトラブルは，実は意外と多く見られます。特に，前婚の親族と後婚の親族の間で，遺産分割をめぐる意見の対立が起きやすいです。

ある記事では，このような事例が紹介されていました。（参考：朝日新聞『熟年再婚で義理親子の「争続」が勃発　遺言トラブルで検認が増加』）

前婚の子と，後婚の配偶者の親族との間で遺産をめぐる対立が起こりそうになったが，被相続人が生前に作成していた遺言書によって，スムーズに解決された。

このような対立は決して珍しくありません。たとえば次のような具体的なケースがあります。

  • 前婚の子の住家となっていた不動産が，後婚の妻に相続されそうになったため，住み続けられなくなるおそれが出た
  • 後婚の妻が，日常の生活費として確保していた貯蓄を，前婚の子から遺産分割の対象として要求された

遺言書は，相続人間のトラブル防止に極めて有効な手段です。

実際に，司法統計でも遺言書の検認の件数はここ数年増加傾向にあります。これは，遺言書が今後の相続対策として注目されている証拠とも言えるでしょう。

相続対策としてのポイント

  • 再婚など家族関係が複雑な場合は，生前からの対策の検討が必要
  • 遺言書の作成により，自身の意思を明確にでき，後の親族を守ることができる
  • 遺言執行者の指定や公正証書遺言にすることで，執行力（遺言を有効にする力）を高められる

再婚に限らず，親族関係において少しでも「気がかり」な点がある場合には，遺言書の検討をおすすめします。

相続税調査にＡＩ導入・申告後も“ＡＩの目”に要注意

令和７年（2025年）７月から，いよいよ相続税調査にＡＩが本格導入される予定です。
これまで人の目と経験に頼っていた税務調査が，データ分析に基づくスコア評価に移行しつつあります。

国税庁，ＡＩで相続税の申告内容をスコア化

国税庁は，相続税の申告データを集約し，申告内容に基づいて「税務リスクスコア」を算出，このスコアをもとに税務署が実地調査を行うかを判断する仕組みに移行するとのことです。
（参考　THE GOLD ONLINE『2025年7月からAIによる相続税調査がスタート！相続税“調査率5％”の裏で迫るAIの目。「申告したら終わり」では済まされない新たな調査体制とは【国際税理士が解説】』）
（参考　日本経済新聞社「相続税もAIが調査へ　国税、申告漏れスコア化で狙い絞る」）

団塊世代の高齢化で相続件数が急増へ

今年度には団塊世代が７５歳以上となり，今後相続件数が急増することが見込まれています。
従来の調査体制では対応が難しくなるため，調査効率の向上を目的にＡＩの導入が進められているという背景があります。

実際の相続税調査の割合は？

令和５事務年度における相続税の課税割合は９．９％ですが，そのうちの調査実績は以下のとおりです：

・簡易な接触：約１２．０％
（＝簡易な接触件数／申告書の提出に係る被相続人数）

・実地調査：約５．５％
（＝実地調査件数／申告書提出人数）

（参考　国税庁「令和５事務年度における相続税の調査等の状況」「令和５年分相続税の申告事績の概要」）

「申告すれば安心」ではない時代に

今後は，たとえ申告をしたとしても，ＡＩの目によってリスクが高いと判断されれば，調査の対象になるという時代になってきます。

早めの対策と専門家相談を

今後，ＡＩによる調査体制が本格化する中では，「とりあえず申告しておけば大丈夫」とは言い切れなくなります。
税理士などの専門家と連携し，正確な評価と適切な資料整理を心がけましょう。

相続税の申告忘れや軽視は，後のトラブルや追徴課税につながる可能性もありますので，くれぐれもご注意ください。

相続登記は自分でできる？──実は落とし穴も

最近，「相続登記を自分でやってみようと思うのですが……」というご相談を行政相談等でいただくことがあります。

確かに，ある条件がそろえば，ご自身で手続きを進めることも可能です。その条件とは，主に以下の３つが考えられます。

◆ 自分でできるのはこんな場合

１．とにかく時間がある
　役所や法務局に何度か足を運び，書類を集めるだけの時間的な余裕があること。

２．必要な書類がある程度作成できる
　職場等で経験があることにより，戸籍謄本などを読み解き，登記申請書や遺産分割協議書などを正しく作成できること。

３．相続の内容がシンプルである
　相続人が少なく，遺産も土地や建物が数件程度など，被相続人の名義が正確である等，複雑でないこと。

これら３つの条件がそろっていれば，なんとか自力で相続登記を行うことも可能かもしれません。

とはいえ，実際には次のようなリスクもあります。

◆ よくある注意点とリスク

● 登記漏れのリスク
　不動産を一部見落として登記し忘れると，後になって「名義が故人のまま」と発覚することがあります。時間が経つほど手続きが複雑になりがちです。

● 法律判断が必要な場面
　相続人に代襲相続がある，遺産に共有持分がある，先々代の相続など，専門的な判断が必要なケースでは，誤った処理をしてしまうおそれがあります。

● 書類の収集・作成が大変
　戸籍謄本や住民票，評価証明書の取得，登記申請書の作成など，慣れていないと苦労する作業も多くあります。

● 手続きに時間がかかる
　準備から申請完了までには時間がかかり，平日に動く必要があるため，仕事や家庭との両立が難しいことも。

● やり直しが難しいケースもあります
　相続登記は，一度申請して完了すると，あとから簡単に修正はできません。

たとえば…
・不動産の一部を登記し忘れていた
・間違った分け方で登記してしまった
・協議書の内容に不備があった

といった場合は，相続人全員で再協議を行い，新たに書類を作り直す必要が出てきます。時間が経てば経つほど，協議が難航したり，相続人の所在が分からなくなるリスクもあります。費用負担が発生する（結局司法書士に依頼する，相続税・贈与税を過大に支払う等）のおそれもあります。

◆ 司法書士に相談する安心感

こうしたトラブルを防ぐためにも，最初の段階で司法書士に相談するのがおすすめです。必要な資料の確認から，正確な書類作成，申請手続きまで，しっかりサポートいたします。

当事務所では，相続登記に関するご相談を随時受け付けております。お気軽にご相談ください。

親がしている相続準備と，子どもがしてほしい相続準備のズレとは？

相続に備えて，親が行っている準備と，子どもが望んでいる準備には意外なズレがあるようです。このことについて，マイナビニュースにて興味深い調査結果が発表されていました。
（参考：マイナビニュース「親がしてくれている相続準備、1位は？ 『遺言書作成』は2位」）

親がしている相続準備（上位3つ）

  1. 書類の保管場所の告知
  2. 遺言書の作成
  3. 資産のリスト化

子どもがしてほしい相続準備（上位3つ）

  1. 資産のリスト化
  2. 生前贈与
  3. 遺言書の作成

双方にズレがある理由は？

子どもの側では，単に「書類の保管場所を知るだけ」では不十分と考えていることがわかります。
近年では，通帳のないネット銀行口座、ネット証券口座、暗号資産（仮想通貨）などを持っている方も増えており，資産をリスト化しておかないと，相続人が存在を知らないままになってしまうリスクがあるからです。

「生前贈与」については慎重に

また、子ども側の希望には「生前贈与」もランクインしていますが，注意が必要です。
生前贈与は

  • 贈与税の税率が相続税よりも一般的に高額
  • 相続時精算課税制度を使うと，手続きが煩雑になる

などの理由から，慎重な検討が必要です。不利になることも多いです。

まとめ

どちらの立場にとっても，「資産リストの作成」と「遺言書の整備」は今後ますます重要になりそうです。
事前の準備で，家族間のトラブルや余計な負担を防ぐことができるので，早めに取り組んでおくことをおすすめします。

上場株式の評価と“通達６項”の影響

不動産や非上場株式など，評価の難しい遺産には，一定の評価基準が定められています。

🔹評価の基本ルール

🔹通達６項とは？

国税には「財産評価基本通達 総則６項」という特例があり，
通常の評価が困難な場合，国税庁長官の指示で別の評価が可能とされています。

🔹実際の適用事例

🔹今後の見通し

このような判例の続出により，通達の見直しが検討されている可能性もあるとのこと。
評価方法によって相続税額が大きく変わるため，慎重な対応が必要になりそうです。

気になる方は，税理士等の専門家への早めの相談をおすすめします。

国庫に入る遺産が過去最高１，０００億円超

令和５年度に相続人がいない遺産が国庫に帰属した総額が１，０１５億円に達したとのことです。
（日経新聞社【国庫に入る｢相続人なき遺産｣、初の1000億円超　23年度】）

遺産が国庫に入るというのは，子や孫，兄弟姉妹がいない方が遺言書を作成していなかったために発生したケースや，相続人全員から相続放棄した場合に発生します。
この場合には，相続財産清算人が選任され，債務や税金の支払いを終えた後，行き先のない財産が国庫に帰属するという流れになります。

◆遺言書の重要性
１，０００億円を超える財産が国に帰属したということは，それだけの資産が遺言書で 特定の人や団体に遺贈される機会を失ったともいえます。

もし，身近に相続人がいなくても，
✅ 親しい友人や知人にのこす
✅ お世話になった団体へ寄付する（公益法人・ＮＰＯなど）
✅ 地域貢献のために自治体や地域の団体に寄付する
といった形で，遺産を生かす方法は多くあります。

特に，近年では 「遺贈寄付」 への関心も高まっており，遺言書を活用して社会貢献を行う ことも可能です。

「自分には相続人がいないから…」とあきらめず，自分の財産をどう活用するかを共に考え，遺言書を作成することが重要かと思います。