カテゴリー: 法律

最近，資産管理会社などの法人を「乗っ取って」，その所有する不動産を勝手に売却するという衝撃的な事例が報告されています。
（参考　楽待編集部『法人の登記を書き換えて「勝手に物件売却」、防ぎようがない乗っ取り型」地面師の犯行とは』）

不動産や法人登記に関わる士業としても見過ごせない，悪質かつ巧妙な手口についてご紹介します。

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事件の概要：会社を乗っ取って不動産を売却

この事例では，次のような手順で法人登記が不正に変更され，不動産が売却されてしまいました。

・代表者の「住民票」を不正取得

犯人は，虚偽の債権回収等，何らかの手段で法人の代表者の住民票を取得。これにより，本人確認資料の偽造に必要な情報が揃えられました。

・運転免許証を偽造

住民票の情報をもとに，代表者になりすました偽造の運転免許証を作成。これが本人確認資料として使われたと見られています。

・実印の登録変更を実行

勝手に会社の実印を変更し，その印影で会社の役員変更への登記申請書の押印等を行います。しかも法務局は，提出書類が整っていれば受付してしまいます。

・会社の登記変更 → 不動産売却

役員変更登記を済ませ，法人の代表者が偽者に切り替えられた状態で，資産である不動産を第三者に売却。
登記簿上はすでに代表者として記録されているため，司法書士や取引先も気づきにくい構造となっていました。

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なぜ司法書士も見抜けなかったのか

登記の実務上，提出書類に不備がなければ手続きは進んでしまいます。
また，法人代表者が新任された場合，本人確認書類と印鑑証明書等が揃っていれば，本人かどうかの真偽を登記官が積極的に確認することはほとんどありません。

司法書士であっても，実印変更や代表者の移動が合法的に見える限り，不正を疑う材料は乏しく，「よほどの警戒心と知識」がなければ見抜くのは困難です。

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どう防ぐべきか→ 登記簿・印鑑証明の定期的な確認

会社側としてできることは，実印が勝手に変更されていないか，役員構成に異常がないかなど，定期的に登記簿を確認するしか方法がないです。

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防衛策は有効か

今回ご紹介したのは，会社そのものを乗っ取って資産を売却するという大胆かつ悪質な手口です。
不動産や法人に関わる方にとっては，決して他人事ではありません。

正しい知識と警戒心を持ち，日頃から防止策を講じておくことが，大切かと思われます。

法律に強い人と知り合いになっておきましょう。

私たちの人生には，年齢や住んでいる場所によって，直面する法的トラブルの内容が変わってきます。
ときに自分が不利益を受けるだけでなく，知らないうちに他人に不利益を与えてしまっているケースもあるのです。

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世代別にみるトラブル例

• 未成年：いじめ，未成年による消費者トラブル（サブスク契約・高額購入）
• ２０代：就職や残業，貸金トラブル，副業やコネクションビジネスによる被害
• ３０代～６０代：転職，長時間労働，パワハラ・セクハラ，ローンや債務問題
• ７０代～９０代：認知症と財産管理，介護契約・相続トラブル

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トラブルは「深刻化してから」が本当に大変

法的トラブルは，初期対応を誤ると後戻りが難しくなる傾向があります。
たとえば，

• 債務が膨らみ手がつけられなくなる
• 関係者が増えて処理が困難になる
• 書類や証拠がどこかにいってしまう
  …など，放置すると状況が複雑になってしまいます。

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司法書士や弁護士と「つながっておく」という考え方

いざというときに，信頼できる専門家にすぐ相談できる関係を築いておくことがとても重要です。
「こんなこと相談してもいいのかな？」という段階でも，早めに方向性を定められることがあります。

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法律相談の方法は？

• 市町村の無料法律相談（市町村役場などで定期的に開催）
• 法テラスの無料相談（所得制限あり）
• 有料相談（じっくりと相談・代理対応など）

無料相談でも一定の方向性を見つけることができることは多いですが，
事案が複雑・広範囲な場合には，相談料を支払ってでもしっかり助言を受けることをおすすめします。

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📞 お困りのことや，日常的なご相談もお気軽にどうぞ。

祖父母が孫の大学の入学金や学費を代わりに払った場合，「贈与税がかかるのでは？」と心配される方も多いのではないでしょうか。

実は，払う「タイミング」や「方法」次第で贈与税がかかる場合とかからない場合があります。
今回はその違いについて解説します。

（参考：産経新聞「孫の大学の入学金や学費をおじいちゃんが払っても贈与ではありません」）

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贈与税がかからないための条件

以下の条件を満たす場合には、孫の教育費の負担に贈与税はかかりません
（※相続税法基本通達２１条の３－４，５）：

1．「扶養義務者」からの支払いであること

→ 扶養義務者とは，直系の血族（親や祖父母など）が該当します。
（相続税法第１条の２）

2．支払う目的が「生活費または教育費」に限られていること

→ 教育費には，学費，教材費，文具費などが含まれます。

3．支払は「都度・直接」必要な費用に充てられていること

一方，「預金や株，不動産の購入に使う」などは贈与とみなされる可能性が高くなります。

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贈与とみなされるケースに注意

たとえば以下のようなケースでは、贈与税の課税対象となる可能性があります。

• 学費名目であっても，事前にまとまった金額を渡しただけ
• 渡したお金を孫が教育費以外に使ってしまった
• 預金してしまった，使わずに残ってしまった

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不安な場合は専門家へ

贈与税や相続税の判断は細かい条件や状況によって左右されます。
少しでも不安がある場合には，税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

本年４月２１日から，所有権に関する不動産登記の申請には，新たに「生年月日」「氏名のふりがな」「メールアドレス」の情報が検索用情報として必要となります。
（参考：新不動産登記規則第2７条の２，第１５８条の３９）

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ふりがなの扱いに市町村で違いが…

ところが，長野市の住民票の写しには「ふりがな」が未記載であるのに対し，隣接する千曲市の住民票の写しにはふりがなが記載されています。

この「ふりがな」は、法務局への登記申請時に求められる情報の一つですが，申請の際には、公的な証明書に基づいて提出することが原則とされています。
（新不動産登記規則第１５８条の３９第２項）

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ふりがなが記載されていない場合は？

では，住民票にふりがながない場合はどうすればいいのか——。
これについては、法務省の通達（令和７年３月３日民二第３７３号）で，次のように示されています。

「氏名の振り仮名の記載がない場合でも、出生の年月日等を証する情報として取り扱って差し支えない。」

つまり，ふりがなの記載がない住民票でも，登記に使用することが可能とされています。

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今後は戸籍から自動的に反映予定

総務省によると，令和８年５月２６日以降，戸籍にふりがなが記載される制度が開始され，それに伴い，戸籍に登録されたふりがなが，順次住民票にも自動的に反映されていくとのことです。
(参考　総務省「住民票等への氏名の振り仮名の記載について」）

この対応が進めば，将来的には全国で統一的に「ふりがな記載のある住民票」が取得可能になる見込みです。

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運用に注意が必要です

今回の制度変更は急なものであり，現場でも混乱が見られます。
また，将来的には運用や通達の内容が変更される可能性もあります。

そのため，登記申請を予定している方や実務に携わる方は，最新の通達・運用の確認を怠らないようご注意ください。

📌 地番検索サービスが大幅アップデート
登記情報サービス上にある 「地番検索サービス」 が３月３１日 に リニューアル決定しました。
（民事法務協会「🔗地番検索サービスリニューアルに向けたプレサイトの公開について」）

📌 ベータ版で新機能を先行体験
現在，ベータ版が公開されており，実際の使用感を試すことができます。
🔗 地番検索サービス ベータ版

✨ リニューアルのポイント ✨
✅ 地図から簡単に地番検索が可能 📍
✅ 宅地だけでなく、道路や用悪水路の検索も対応
✅ 従来よりも詳細で直感的なＵＩになりました

📌 気になる点も…？
現時点では 登記情報の地番には反映不可 ですが，地図の視認性向上により，ブルーマップがなくても地番調査が飛躍的に向上 しそうです。
ただし，地図と地番の位置にズレがあるエリアも確認 されており，今後の精度向上に期待したいところです。

💡 今後，登記情報サービスの利便性がさらに向上するかも
気になる方はぜひ ベータ版をチェックしてください。 👀

長野地方法務局の飯山支局と大町支局での法務局職員による公証事務の廃止方針は，地域住民にとって少なからぬ影響を及ぼす可能性があります。
（参考　信濃毎日新聞「大町・飯山支局での公証事務手続き、長野地方法務局が廃止方針　長野県弁護士会は撤回求める」）

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現状の課題

1. 平均利用数の低さ
   上記記事によると，大町支局で９件，飯山支局で７件と利用数が少ない点が廃止の根拠とされていますが，利用頻度の低さは，地域住民が遠方の公証人役場に依頼していたと考えられます。
2. 地理的な不便さ
   飯山市以北，大町市以北の住民は，長野市や松本市の公証人役場へ行く必要があり，移動距離が長いだけでなく，公共交通機関が限られているため、タクシー利用等の経済的負担が大きいです。
3. 司法アクセスの低下
   公正証書作成は重要な司法サービスであり，高齢者や交通手段が限られる方々にとっては，地元での公証事務が廃止されることで，司法へのアクセスが一層困難になります。

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地方における司法アクセスの充実は，住民の権利を守るために欠かせません。地域の状況を踏まえ，適切なサービスの配置を模索してもらいたいものです。

法律系の士業（弁護士や税理士など）は，その資格ごとに法律で定められた業務範囲があり，取り扱える業務とそうでない業務が明確に区分されています。当事務所では，取り扱えない業務が発生した際にはその旨をお伝えし，他の士業をご紹介するか，他士業に引き継ぐ形で対応いたします。以下に代表的な法律系士業の役割と業務範囲をご紹介いたしますので，参考にしていただければ幸いです。

各士業の主な役割と業務内容

• 弁護士：訴訟事件や一般的な法律業務を担当します。（弁護士法第3条第1項）
• 公認会計士：財務書類の監査と証明が主な業務です。（公認会計士法第2条第1項）
• 税理士：税務代理や税務書類の作成・相談，財務書類の作成を行います。（税理士法第2条第1項・第2項）
• 司法書士：不動産や会社・法人の登記手続き代理，訴状作成，供託申請の代理を担当します。（司法書士法第3条第1項）
• 土地家屋調査士：不動産の表示登記，土地建物の調査測量を行います。（土地家屋調査士法第3条第1項）
• 弁理士：特許，実用新案，意匠，商標の申請代理や鑑定業務が専門です。（弁理士法第4条第1項）
• 社会保険労務士：雇用保険や労災保険，健康保険，年金関連の申請・届出書の作成代理を行います。（社会保険労務士法第2条第1項）
• 行政書士：官公署へ提出する書類の作成・代理，権利義務や事実証明に関する書類の作成が業務範囲です。（行政書士法第1条の2第1項）
• 海事代理士：船舶法や船員法，海上運送法等に定める申請・登記・届出の代理，書類作成を行います。（海事代理士法第1条）

各士業の業務範囲を理解することで，適切な専門家に相談しやすくなり，スムーズな対応が期待できます。今後のご相談の際にぜひご参考ください。

農地の所有権移転を行う際には，いくつかの重要な手続きや条件があります。農地を所有・利用する際には，農業委員会の許可が必要です。これに加え，農地の転用（非農地化）を伴う移転や，農地のまま移転する場合など，さまざまな方法があります。

農地の所有権移転の方法

１．農地の転用後の移転
農地を転用してから移転する場合，市街化区域にある農地であれば，原則として許可が得られやすいです。
ただし、農業振興地域にある農地では，原則として転用は許可されません。
（参考　農林水産省「農業振興地域制度と農地転用許可制度の概要」）

２．農地のまま移転
農地を転用せずに移転する場合，譲受人が耕作することが前提となります。最近では、耕作面積の要件が緩和されてはいますが，依然として譲受人が耕作者であることは条件として維持されています。
（例　長野市「農地法の手続きについて」）

条件付所有権移転仮登記のメリットと注意点

農地の所有権移転には農業委員会の許可が必要ですが，許可の取得が難しい場合，「条件付所有権移転仮登記」が利用されることがあります。この仮登記にはいくつかのメリットがあります。

• メリット
  他の人に所有権が移転されるリスクが低く，万が一，他の人に移転されても，後日農業委員会の許可が得られれば仮登記の権利者に所有権を戻すことが可能です。

しかし，仮登記の状態で譲受人が利用を始めてしまうケースが増えています。これは法律上の正式な譲受ではないため，本来ならば農地法に反する行為です。農地法第３条，同第４条では，許可のない利用は禁止されています。

また，許可がないまま長期間放置された場合，元の所有権や仮登記の状態での相続登記が必要になることがあります。このような状況では，土地を不要と感じた場合に元の所有者に所有権が戻るケースも散見されます。

まとめ：早めの対処が重要

農地に仮登記がされている場合，状況を把握し，早めに対処することが非常に重要です。後のトラブルを避けるためにも，適切な手続きと許可取得を早めに進めましょう。

市区町村役場が発行する住宅用家屋証明書（所有権保存登記や抵当権設定登記の登録免許税を低減するために必要な証明書）を取得する際には，通常，あらかじめ，個人の居住の用に供したことを証明するため，その家屋に住所を移転しておく必要があります。
（租税特別措置法第７２条の２，同施行令第４１条等）

住宅用家屋証明書があれば，登記の手数料となる登録免許税が保存登記で０．４％が０．１５％となり，かなりの登記費用の低減となります。住宅用家屋証明書の確実な取得が必須となるため，建物の完成後，住所を移してから登記する順番となるため，登記の申請をする際，かなり忙しい状況で住宅用家屋証明書を取得しなければなりません。

本年７月から住宅用家屋証明書の取得の際，市区町村への住民票の写しの提出がなくとも，「入居見込み確認書」の提出で対応できるようになったようです。
（国土交通省「住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置」の証明書の様式等　参照）

上記の確認書は宅建業者の証明となりますので，今後，家屋の買主様と連携を密にしてその確認をしていただくことになっていきそうです。