投稿者: 山下

中古住宅の購入には、価格を抑えられることや、実際の住宅を見てから購入できることなど、購入する人の意図によっては大きなメリットがあります。

しかし、新築住宅と比較すると、既存の不具合や瑕疵が一定の確率で存在するのも確かです。そこで、購入する側の立場から、注意点を整理しました。

１．売買契約書の内容は慎重に確認する

契約不適合責任の範囲や期間、設備の故障に関する取り決めは重要です。そもそも契約書を最後まで確認しないケースも多いため、契約前に内容を確認しておくことを強くおすすめします。（例　全宅連「不動産売買契約書」）

２．土地の境界が明確か確認する

意外かもしれませんが、公図や登記されている地積測量図だけでは、土地の境界がはっきりしない場合や、登記内容と実情が異なる場合も少なくありません。
また、古い事例では測量する人によって結果が異なっていたり、地震などによって境界が変化したりすることもあります。そのため、購入前に改めて測量や境界の確認が必要になる場合があります。
（参考　東京土地家屋調査会「境界確認」）

３．建物の登記内容と現況が一致しているか確認する

増築や改築が登記されておらず、登記上の建物と実際の建物が異なる場合は少なくありません。住宅ローンの審査や将来の売却に影響することもあるため、確認が必要です。
（参考　埼玉土地家屋調査士会「建物に関すること」）

４．将来、建て替えができる土地か確認する

道路との接道状況によっては、建て替えができない場合があります。また、市街化調整区域では建築に制限があることもあります。購入前に都市計画図や自治体の窓口などで確認しておきましょう。
（参考　長野市「市街化調整区域内で開発行為・建築行為をする場合について」）

５．建物の状態や近隣住民、周辺環境を確認する

建物に雨漏り、シロアリ、基礎や外壁のひび割れ、給排水設備の不具合などがないか確認しましょう。必要に応じて、建築士などの専門家による住宅診断を利用する方法もあります。

また、近隣の騒音や住民間のトラブル、自治会活動、ゴミ出し、除雪などの地域のルールも確認しておきましょう。
特に近隣住民との関係は、長く暮らすうえで重要な要素です。

このように、中古住宅は建物だけでなく、土地や周辺環境にも注意が必要です。購入後に問題が発覚すると、解決に時間や費用がかかることもあります。
契約前に十分な確認を行い、納得したうえで購入することが大切です。
（参考　東京第二弁護士会「近隣住人とのもめごとを解決したいです。」）

当事務所としては、知人間の売買や実績の乏しい不動産業者に依頼するよりも、よく相談したうえで、信頼できる不動産業者に売買を依頼することが、上記の問題を解決する近道だと考えています。

通常、不動産業者は売主に対しても必要な確認や対応を求めます。
一方で、知人間の売買は、一見安く済むようでも、後々大きなトラブルになることがあります。
親戚のように、もともと住宅の価値や特性をよく知ったうえで購入するのであれば問題も少ないと思いますが、他人から購入する場合は、慎重に検討することをおすすめします。

一般的に会社員の方が住宅を買う場合は、不動産に対して抵当権付きで住宅ローンを組み、長期間の返済を経て完済します。

完済後には、金融機関等から抵当権の抹消手続きの書類を渡される場合が多く、その際に司法書士に依頼するか、自身で法務局に何度も通ったり、法務局のホームページ等で資料を集めたりして抵当権を抹消するよう説明を受けます。

しかしながら、金融機関の担当者が、必ずしも抵当権の抹消の必要性や方法について説明してくれるとは限らないようです。

特に説明を受けられないと思われる理由として、以下のことが考えられます。

1. 抵当権者が保証会社であり、直接金融機関と関係がないことがある
2. 抵当権抹消の費用について、難色を示す方が一定数存在する
3. 「抵当権抹消の登記は簡単」という言説がある一方で、実際にはそうでない場合も多いため、対応や説明に苦慮する
4. 抵当権抹消の登記について、委任状等の書類に追記が必要な場合が多く、その内容が難しいことが多いため、金融機関側に問い合わせされても責任が持てず、困惑する
5. 完済により金融機関側の営業行為は基本的に終了しているため、顧客のタイプによっては、詳しい説明を避けたいという意識が働く場合がある
6. そもそも金融機関から説明を受けたものの、「すぐに抹消手続きをする必要がない」旨を伝えられたため、その手続きを保留してしまい、抹消手続き自体を忘れてしまう

以上のことにより、金融機関が抵当権抹消の手続きについて説明をしていない、または説明はしているが（顧客側が）忘れてしまっている場合があります。

住宅ローンを完済しても、抵当権は勝手には抹消されません。抹消の手続きについて身に覚えがない場合は、今一度、不動産の登記簿謄本を確認されることをお勧めします。

住宅や土地を購入した際、不動産業の方や投資目的で購入される方以外であれば、人生で最大級の買い物となるため、決済時には関係者から「おめでとうございます」と声を掛けられることが多いものです。

特に住宅の購入は、勤労者世帯にとって人生における非常に重要なイベントであるため、なおさら、おめでたいイベントであると言えます。

しかしながら、住宅購入には多額の資金が必要となるため、多くの方が住宅ローンを利用されます。
住宅ローンを利用すると、住宅や土地に「抵当権」が設定されることになります。
つまり、金融機関や保証機関の担保が設定されるため、所有権を取得していても、その処分等には制限が伴います。
よって、厳密には「完全な所有権を得たわけではない」という考え方もできるわけです。

最近では、当職と同世代の方や退職を控えられた方を中心に、住宅ローンの完済に伴う抵当権抹消登記のご依頼が増えてきました。
抵当権を抹消すれば、住宅や土地は完全に自分たちのものとなり、自由な処分も可能となります。

住宅ローンの返済は何十年にも及ぶことが多く、完済までの道のりは長く、経済的なやりくりにも大変な思いをされたことでしょう。
だからこそ、完済したときこそが本当の「おめでとうございます」のタイミングだと思います。

なお、完済後の抵当権抹消は、早めに司法書士にご依頼されることをおすすめいたします。