投稿者: 山下

令和６年４月から，相続登記が義務化されました。
相続登記をしないまま放置しておくと，正当な理由がない限り，１０万円以下の過料の対象となる場合があります。

しかし，「まだ遺産分割が終わっていない」「相続人の一人が行方不明だ」といった事情で，すぐに相続登記ができないこともあります。
そのような場合に利用できるのが「相続人申告登記」（不動産登記法第７６条の３）です。

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相続申告登記とは

相続申告登記は，権利を確定する登記ではなく，あくまで「相続登記の義務を一時的に免れるための手続」です。
法務局に「この不動産の名義人の相続人は誰か」を申告する制度であり，所有権が確定するわけではありません。

相続登記は，本来，相続人が自己の相続を知ったときから３年以内に行う義務がありますが，相続申告登記を行えば，一定の要件のもとでこの義務を果たしたものとして扱われます。

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なぜこの制度が設けられたのか

相続登記が義務化される前は，遺産分割がまとまらないまま放置されるケースが多く見られました。
遺産分割をしないまま相続登記を行うと，法定相続分（民法第９００条）で登記されるため，不動産の名義が細分化し，所有関係が複雑化するという問題がありました。

さらに，すべての不動産が価値ある財産とは限りません。
中には，古い実家や，維持費がかかるだけのいわゆる「負動産」も存在します。
こうした不動産では，相続人の間で「誰が引き取るか」をめぐって調整が長引くことも少なくありません。

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とりあえず申告登記をしておくという選択

このような場合，とりあえず相続登記を保留し，代表して管理している相続人の名義で申告登記をしておくという方法があります。
相続人の一人が行方不明の場合や，遺産分割協議が成立していない場合でも利用できるため，最近では利用する方も増えてきています。

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「つなぎ」としての申告登記

相続申告登記は，相続登記の義務を回避するための「つなぎ」の制度です。
権利を確定するものではありませんが，「今は登記できない」という状況での現実的な対応策として覚えておくとよいでしょう。

不動産の種類や家族の事情によって最適な対応は異なりますので，迷われた際は司法書士に相談されることをおすすめします。

いわゆる「実家」に現在お住まいの方や，近隣に居住して日常的に活用できる方にとっては，実家を相続することが特段の問題とならないケースも多くあります。
しかし一方で，実家を相続すること自体がデメリットとなる場合も少なくありません。

AlbaLink社が調査したアンケートによると，「実家を相続するデメリット」として多く挙げられたものは，次のとおりです。
（参照：dmenuニュース『実家を「相続するデメリット」ランキング』）

• 活用できない
• 管理に手間がかかる
• 金銭的な負担が生じる

とりわけ金銭的な負担は見過ごせない要素です。立地によっては固定資産税が高額になることがあり，また，築年数が古い建物では維持・修繕のための費用がかさむ傾向にあります。

そのため，相続の場面では相続人同士で十分に話し合い，実家を引き取る場合にかかる費用負担を加味したうえで，遺産分割の内容を決めておくことが望ましいといえます。
実家の相続は，感情面だけでなく経済的な側面からも冷静に検討することが必要です。

少子高齢化と単身世帯の増加を背景に，賃貸住宅市場でも新たな対応が求められています。こうした状況を踏まえ，住宅セーフティネット法が改正され，令和７年１０月１日から施行されます。

改正のポイントは大きく分けて３つです。

1. 要配慮者が入居しやすい市場の整備
   • 終身建物賃貸借の推進
   • 借主死亡時の残置物処理支援業務の追加
2. 居住支援法人による入居中のサポート
   • 見守りや福祉サービスへの橋渡し
   • 要配慮者の家賃保証の原則引受け
3. 地域の居住支援強化
   • 国土交通大臣・厚生労働大臣による基本方針の策定
   • 市区町村の居住支援協議会設置の促進

改正法により，高齢者の単身入居に伴うリスクの軽減や孤独死の防止といった課題にも対応できることが期待されます。

（参考　国土交通省「住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律について」）

当ウェブサイトでも検索数がやや多めの「家附の継子」の相続権について，テイハン社発行の『登記研究』９２９号（令和７年７月号）に掲載された内容を踏まえて整理してみます。

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第１順位の相続の範囲

通常，相続権を持つのは以下のとおりです。

• 直系卑属（実子・養子・その子）
• 配偶者

この範囲が第１順位の相続人として扱われます。

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家附の継子とは

戦後の民法適用後も，例外的に「継子（血縁関係のない配偶者の子）」に相続権が認められる場合がありました。これを「家附の継子」といいます。いわゆる相続特例です。

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家附の継子の要件

相続権が認められる継子となるには，以下の要件をすべて満たす必要があります。

1. 昭和２２年５月３日（民法応急措置法施行時）に戸主であったこと
2. 戸主が婚姻または養子縁組によって他家から入籍した者であること
3. 戸主とその家（戸籍）で生まれた配偶者の子であり，同日に継親子関係が成立していること

このように，「家附の継子」とされる場合に限り，相続権が発生しました。

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相続権の例外

現代の相続制度では基本的に継子に相続権はありませんが，過去の戸籍制度と民法の施行時期の関係で，例外的に「家附の継子」と呼ばれる立場にある方には相続権が認められました。

相続に関するご相談や具体的な事例がある場合には，司法書士等の専門家に確認されることをおすすめします。

空き家特例の概要

相続した空き家を売却する際に適用できる「空き家特例」は，父または母が居住していた土地・建物を売却した場合に，所得税の譲渡所得について特別控除が認められる制度です。
（国税庁「相続した空き家を売却した場合の特例 チェックシート」）

空き家増加と特例の注目

空き家が増加傾向にあるようで，将来の売却を見据えて空き家特例の適用を前提とした名義変更を相談される方も増えてきています。
（参考：総務省「令和５年住宅・土地統計調査」）

注意点

特例の可否判定を十分に検討せずに名義変更をしてしまうと，後から修正することが困難な場合が多いです。
特に「更正登記や再遺産分割協議で是正できないか」との相談が寄せられますが，実際には救済されないケースが多いようです。

裁判例や実務の指摘

専門家となる税理士とよく相談の上で検討する必要があります。
更正登記や再遺産分割協議をしても特例が認められないケースが多いことが指摘されています。
（参考：税法好きAIお嬢（オタク）の実務ノート「【判例×実務】東京地裁R6.9.2判決と空き家特例——譲渡前の『抹消・再登記』で特例適用の余地」）

専門家に相談を

空き家特例を見据えて売却を予定する場合は，国税庁チェックシートで一次確認を行い，必ず税理士等の専門家に相談することをおすすめします。
名義変更と売却の順番と設計が重要であり，一度進めた手続を後から更正しても救済されないことが多いため，事前の全体の設計で失敗を防ぐようにしましょう。

◆お盆は家族が集まる貴重な機会

普段は離れて暮らす家族や親戚も，お盆には一堂にかいす場合が多いです。相続の話は全員がそろっている時でなければ難しくことが多く，お盆はその絶好のチャンスと言えます。

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◆相続の話は「安心の準備」

「相続の話をするのはちょっと…」という声もありますが，実際には家族の安心を守るための準備です。事前に方向性を決めておけば，将来の争いや手続きの混乱を防げます。

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◆話し合うべき主なポイント

• 遺言書の作成や，保管場所の確認
• 相続財産の概要（特に不動産）
• 葬儀やお墓の希望
• 分割方法や生前贈与の方針の確認

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◆話し方のコツ

感情的にならないために，「資産の額」からではなく「思い」や「希望」から話し始めるとスムーズかと思われます。
「もしものときに家族が困らないように」——という前向きな姿勢で進めるのがいいとされています。

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◆とにかく話してみてください

お盆は単なる帰省の機会ではなく，家族全員が顔を合わせる年に数回の貴重な時間です。相続の話を先延ばしにすることなく，お盆の団らんの中で第一歩を踏み出すのがよいかと思います。

本日は，当事務所（山下司法書士事務所）で使用している「自筆証書遺言書」の原稿用紙を公開いたします。

▶ 自筆証書遺言原稿（ＰＤＦ）

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自筆証書遺言のメリット・デメリット

自筆証書遺言書は，公正証書遺言書と比較して，手軽に作成できるという大きな利点があります。費用や作成にかかる期間も抑えられ，自身のタイミングでいつでも撤回・修正できるという柔軟性も魅力です。

一方で，

• 記載方法に誤りがあると無効になる可能性がある
• 偽造・改ざんのリスクがある

という点には注意が必要です。

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作成方法の一例

遺言書を自筆で作成される場合，この原稿用紙を印刷してご利用いただき，全文・日付・氏名を自筆で記載し，押印することで，形式上の要件は満たすことができます。

さらに，下記のように，封筒に「遺言書」などと明記し，検認の注意書きと日付・氏名を書いて封印しておくことで，秘密性もある程度確保され，トラブルのリスクも軽減されます。

また，封筒に署名をせずに，証人とともに公証人役場で手続きをすれば，「秘密証書遺言書」として正式に取り扱われることも可能です。こちらは内容を他人に知られたくない場合に有効です。

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内容の参考：長野地方法務局「エンディングノート」

遺言書の具体的な内容について悩まれる方は，長野地方法務局が作成した「エンディングノート」を参考にされると良いでしょう。

▶ 長野地方法務局「エンディングノート」

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専門的な内容が必要な場合は

財産の分け方が複雑な場合や，相続人間でのトラブルが予想される場合には，専門家への相談をおすすめします。

当事務所はもちろん，全国の司法書士事務所・弁護士事務所でも，内容確認やアドバイスを行っていますので，お気軽にお問い合わせください。

近年，都市部を中心とした地価の上昇が続くなか，不動産に関する税収が大きく伸びているようです。

総務省の発表によれば，令和６年度の不動産取得税は４，５４６億円に達し，これは実に１７年ぶりの高水準となったとのこと。
加えて，固定資産税は，過去最高を更新したとのことです。
（参考　日本経済新聞社「地価上昇、潤う不動産税収」）

不動産を取得・保有・売却する過程では，それぞれ異なる税金が課されます。
取得時には不動産取得税，保有時には固定資産税，売却時には譲渡所得税などが代表例です。これらの税は，不動産取引をする方にとって，避けて通れないコストです。

なかでも，相続や住宅ローンの負担が問題となる今，地価上昇に伴って課税評価額も上昇し，税負担が重くなる傾向が見られます。
こうした背景から，不動産にかかる税制を見直すべきだという議論も徐々に高まりを見せているのが，日本経済新聞社の分析のようです。

これからは，税制の動向や評価基準の変化にも注意を払いながら，不動産の取得・保有に関する判断を行うことが重要になるとかと思われます。