カテゴリー: 事務所の近況

令和８年の始まり

あけましておめでとうございます。
本年も当事務所をよろしくお願いいたします。

本年４月より，住所変更の義務化を伴う不動産登記法令が施行されます。
（参考：法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」）

これにより，不動産登記は，従来以上に財産の保全という観点から重要性を増すものと考えられます。
住所変更登記をはじめ，相続登記など不動産に関する各種手続についても，お困りのことがありましたら，お気軽にご相談ください。

相続登記・住所変更登記の義務化と今後の展望

本年の印象としては，相続登記義務化２年目を迎え，制度自体もかなり浸透してきており，義務化を認識した上でのご依頼も相当数増えてきたと感じています。

来年４月からは，住所変更登記の義務化も開始されます。これに伴い，法務省においては，登記申請の際に，個人については電子メールアドレスの登録を，法人については会社法人等番号の登録を行ってもらい，その情報を基に，電子メールや郵便等により，住所変更登記が必要となった旨を通知する制度を開始する予定とされています。
この制度に対応するため，当事務所においても，個人の方には直近での転居の有無や電子メールアドレスの有無をお伺いする運用を，すでに始めているところです。

相続登記および住所変更登記が義務化された背景には，従来，登記簿の内容が実際の権利関係や居住状況を必ずしも反映していないケースが多かったという事情があります。これを是正し，実体に即した名義・記録とするために，前記の各制度が整備されたものと考えられます。
具体的には，不動産管理の不備や，固定資産税等の租税が適切に徴収できていない事例が相当数存在していたとされ，これらを速やかに是正することが主な目的であると思われます。今後は，登記制度自体が，不動産の実態把握のための基盤として，より一層の社会的役割を果たすことが求められていくものと考えられます。

さらに，登記制度の信頼性を一層高める観点から，近年の外国籍の方による不動産取得の増加を踏まえ，取得時に登記と併せて国籍を登録する制度についても検討が進められているようです。この点についても，来年以降，引き続き注目していきたいところです。

また，当事務所では，登記業務に限らず，財産をお預かりする業務に携わることも少なくありません。
近時，一部の士業による不適切な財産管理が報道される事案も見受けられることから，当事務所においても，預り財産の管理体制について，より一層の厳格化と透明性の確保に努めているところです。

来年もどうぞよろしくお願いします。

セキュリティ対策として SPF・DMARC を導入

いわゆる電子メールの仕組みは，昔ながらの POP3 や SMTP というプロトコルの上に成り立っています。
とても便利な一方で，セキュリティ面ではどうしても古い部分が残っており，大量送信が容易なことから，不正な攻撃に悪用されてしまうことがあるようです。

最近では，認証情報を狙った不審メールを大量に送り続けるタイプの攻撃が増えているとの報道もあります。
（参考：日本経済新聞「世界の不審メール7億通、8割は日本標的」）

こうした状況を受けて，特に Gmail や携帯キャリアのメールでは強力なフィルタが導入されています。
しかしながら，仕組みの詳細が公開されているわけではなく，システム管理者にとっては「どこで弾かれているのか分からない」状況になることも多いのが実情です。

Gmail では，SPF レコードや DKIM，DMARC といった認証技術の導入を強く推奨しているようです。
（参考：Google「認証方法について（管理者向け）メール認証の基本を学ぶ」）

当事務所でも，外部への送信メールを一部システムで利用していることから，今回は SPF レコードと DMARC の設定を行いました。

参考にしたのは次のサイトです。

設定後，オープン側のサーバー（基幹サーバーではありません）から送信したメールについて，SPF も DMARC も「PASS」と判定されるようになりました。これにより，Gmail やスマホキャリア宛ての返信メールでも，これまでより安定して届くようになったと思います。

今後もセキュリティへの配慮を続けながら，メールシステムの安定運用に努めていきます。

↓設定実施前のgmailのメールソース

↓設定実施後のgmailのメールソース

【お知らせ】チラシの内容を一部変更いたしました

いつも当事務所の業務にご理解を賜り，誠にありがとうございます。
今回は、当事務所のチラシに関するご案内と，来所時のご注意点についてお知らせいたします。

チラシ内容と地図を一部修正しました

当事務所で配布しているチラシ「相続手続きをお済みですか？」の地図部分を更新いたしました。

近隣の建物のうち，以前は別の用途で使われていた場所が、現在はデリシアの研修センター様になっており、これを反映させた地図に修正しています。来所の際は，研修センター様を目印にしていただくと分かりやすいかと思います。

ご来所の際の行程について

カーナビやスマートフォンのGoogleマップ等のナビ機能の普及により，以前に比べ道案内は必要ないことが増えました。

ただし、当事務所周辺には道幅が狭い箇所や，石の灯篭など障害物がある場所もございます。お車でお越しの際は，どうぞご注意の上、安全運転でお越しください。

チラシの配布について

当事務所では、地域の皆様に向けて色分けしたチラシを５種類ほど用意しており，内容は同一ですが配色を変えてランダムに配布しております。

チラシは今すぐ必要な情報でないかもしれませんが，相続や名義変更などは人生で一度は向き合う可能性のある手続きです。
お手元に届きましたら，捨てずに大切に保管していただければ幸いです。

チラシや挨拶状に関するよくあるお問い合わせ

1．相続登記はいつ必要ですか？

「名義人がまだご存命ですが，相続登記が必要ですか？」というご質問を多くいただきます。
→ご本人がご存命のうちは相続登記は必要ありません。ただし，将来に備えて遺言書の作成や家族信託を検討されることはおすすめです。

また，自身で購入されていない場合や相続手続きが済んでいない場合には登記簿を確認されることをおすすめしております。

2．なぜうちにチラシを？

配布先の情報を当事務所が把握しているわけではありません。近隣一帯に配布しているのみで，特定のご家庭を対象にしているものではありません。

ご心配な方には，個人情報の開示請求（有償）にも対応可能です。ただし，当方で情報を保有していない場合には「不存在」とご回答いたします。

3．チラシや挨拶状の配布を控えてほしい

可能な限りご希望に沿うよう努力しておりますが，誤って配布されてしまうこともあります。その際はお手数ですがご自身で破棄していただければと思います。

また，ご依頼の完了後のお礼状や挨拶状の送付を希望されない方，あるいはお引越しやご逝去により宛名の方が不在である場合は，ご連絡をいただければ名簿から削除いたします。

チラシや挨拶状は手作業で行っています

今回のチラシや挨拶状は，内容の作成から印刷，封入，配布まで基本は当事務所で手作業にて行っております。
プロが作成しておらず，拙い部分もあるかと存じますが，お手元に届いた際には，どうぞ温かい目でご覧いただけますと幸いです。

今後とも地域の皆様に寄り添った情報提供を心がけてまいりますので，何卒よろしくお願い申し上げます。

預り金の厳格な管理に向けて――当事務所の「預り金規程」制定について

近年，士業による預り金の横領事件が各地で報道され，司法書士を含む専門職に対する社会的な信頼が問われる状況が続いています。

当事務所では，依頼者の皆さまからお預かりする預り金の管理について，その適正かつ厳格な運用を徹底するため，「預り金規程」を制定いたしました。これは，司法書士による財産管理に対する社会的関心と信頼確保の重要性を踏まえた取り組みです。

規程の主な内容は以下のとおりです：

  • 預り金は原則として，当事務所の司法書士等の財産とは会計上も顧客ごとにも分離された「分別財産」として管理します。
  • 現金は，なるべく少額のみを耐火金庫で保管し，原則として速やかに事業用口座または預り金口座に入金します。
  • 現金以外の預り金については，通常は事業用口座を利用し，多額の場合や財産管理・遺産整理業務においては，依頼者ごとに分けた「預り金口座（決済用口座）」を活用して管理します。
  • 預り金は帳簿にて依頼者ごとに記録し，依頼があった場合には開示に応じます。
  • 司法書士が病気や事故等で業務継続が困難となった場合でも，補助者や相続人等による円滑な対応ができる体制を整備しています。
  • 預り金の入出金に関しては，司法書士と補助者が相互に監査を行い，不正が起きない仕組みを構築しています。
  • 必要に応じて補助者や関係者に対して教育を行い，制度の継続的改善に努めます。

本規程の全文は当事務所内でご覧いただけます。
ご不明な点やご質問がございましたら，どうぞお気軽にお問合せください。

文章の生成ＡＩの利用と正確性

生成ＡＩを利用することで，ホームページやメールの文書，説明文書を作成する際に，以下のようなメリットがあります。

  • 表記ゆれの防止
    一貫した表現を維持し，文書内の表記のばらつきを防ぎます。
  • 丁寧なビジネス文書
    より洗練された文書を作成できます。

当ホームページでも，以前は背景画像やトップ画像に生成ＡＩを活用していましたが，今回は別の生成ＡＩを利用して文書の調整を行いました。

ところが，生成ＡＩを利用した場合，文書についても画像についても，無視できない問題が一定数存在します。

１．法律解釈や事実の正確性
生成ＡＩは，情報が不明確な場合でも，見た目に自然な文書を作成することに重点を置いています。そのため，法律解釈や事実に関する正確性に欠けることがあります。生成ＡＩは知らないことや曖昧な情報については，通常「わからない」とはっきり言うことは少なく，あたかも完璧な回答をしているかのように出力する傾向があります。このため，生成ＡＩが提供する情報は，正確でない可能性がかなりあることに注意が必要です。

（例えば，ＣｈａｔＧＰＴにおいては，「法律的なアドバイスや判断を提供するために設計された専門家ではありません。具体的な法的判断や専門的なアドバイスについては，実際の法律専門家（弁護士や司法書士など）に相談することをお勧めします。」と回答されます。）

２．画像の著作権問題
生成ＡＩが作成した画像については，参考や参照にされた元の画像の著作権や権利関係が不明瞭な場合があります。これにより，著作権侵害のリスクが存在することがあります。

３．文書の著作権や盗用の可能性
生成ＡＩが作成した文書の言い回しが，他者の著作物を無断で使用している可能性もあります。例えば，参照許可のないウェブサイトの文書や内容が利用されていることがあります。このため，生成ＡＩが提供する文書の正当性には注意が必要です。

以上のことから，安易に生成されたものを利用することは，正確性の観点を中心に，非常に危険ですので，出力された内容をよく検討の上，利用されることをおすすめいたします。

商工ファンド（ＳＦＣＧ社）の根抵当権仮登記は抹消できますか？

今回は実務についてですが，商工ファンドの「根抵当権仮登記の抹消」の「訴訟」と「登記」が，研修の同期の司法書士の協力を得て実施できましたのでご報告します。

かつて事業者金融（商工ローン）として事業していた「商工ファンド」社，後の「ＳＦＣＧ」社（参考　Wikipedia「ＳＦＣＧ」）ですが，サブプライムローン問題による金融不安や，同社自身の損害賠償や過払い金の請求により，民事再生→破産開始決定と経営破綻し，令和元年１２月１８日に破産手続の終結により，法人格を失いました。

登記事項証明書の例

同社の商工ローンを組んだかたが所有している不動産に，同社を根抵当権者とする「根抵当権設定仮登記」がされていることがあります。なぜ仮登記かというと‥登録免許税を１筆・または１棟１，０００円に抑えるためのように思われます。
（通常の根抵当権設定は，極度額の０．４％）

登記の効力として，仮登記権利者が配当を優先的に受けようとする場合には，あらかじめ根抵当権仮登記の本登記をしておかなければなりませんが，同社はすでに破産手続終結をしてしまっているため，仮登記権利者である同社が自らなにか手続きをする見込みはありません。このことが通常の根抵当権設定登記以上に，仮登記の抹消手続きを難しくし，手間と時間がかかるようになっています。ほぼ間違いなく登記の抹消「訴訟」により，抹消登記手続きを進めることになります。

また，通常会社に対する登記や訴訟をする場合には，会社の代表者を相手したり，共同にて行いますが，同社は法人格を失っているので，すでに代表者は存在しません。この場合，裁判所に同社の「特別代理人」を選任してもらわなければなりません。

このように同社の根抵当権設定仮登記を抹消して，お持ちの不動産を身綺麗にするためには，様々な検討を重ね，パズルを組み合わせるような手順を踏むことが必要となります。

大まかな流れとしては，

１．根抵当権の「抹消原因」の検討
　ある程度時間を経過しているのであれば，「時効消滅」の原因を検討します。
　根抵当権の時効消滅の場合，元本確定後１０年（債務）または２０年（根抵当権自体）を経過するする必要があります。

２．「元本確定」要因の検討
　債務者の死亡などで元本確定事由を確認します。元本確定がなされないと，根抵当権の債務や権利自体は時効にかからないようです。（参考　平成３０年２月２３日最高裁，事件番号：平成29(受)468）

３．証拠書類の収集
・ＳＭＣＧ社の登記事項証明書
・不動産の全部事項証明書
・元本確定事由の証拠書類（例　債務者の戸籍謄本等）
　を集めておき，後に証拠として裁判所に提出します。

４．訴状の作成
　訴状の起案をします。特に訴額ですが，土地は評価額の１／２（価額）の１／２（担保権），つまり１／４が訴額です。（参考：平成6年3月28日民二第７９号高等裁判所長官 「土地を目的とする訴訟の訴訟物の価額の算定基準について」）また，被担保債権の金額の方が低額な場合には，その額とされています。
建物は評価額の１／２（担保権）です。また，被担保債権の金額の方が低額な場合には，その額とされています。
訴額によっては簡易裁判所に訴えの提起をします。
事件名の例は「根抵当権設定仮登記抹消登記手続請求事件」。

５．法務局に相談
　訴状をある程度起案できたら，管轄法務局に起案した「請求の趣旨」で登記できるかを事案によっては確認することになります。（事案の形態が初めての場合など）
　例　登記原因とその日付
　「年月日確定」（元本確定日，判例では「年月日元本確定」というのもある）
→「年月日時効消滅」（元本確定日の翌日）　

６．特別代理人の選任申立
　不動産の所在地を管轄する地方裁判所（不動産価格（訴額）によっては簡易裁判所）の根抵当権仮登記抹消訴訟の提起と同時に，特別代理人の選任申立てをします。事件の内容によっては，この特別代理人をあらかじめ知っている弁護士に依頼し，就任承諾書を徴求の上，「特別代理人候補者」を記入することで，裁判所に特別代理人を早めに選任してもらえます。

８．期日，判決後，判決書正本と確定証明書を取得して抹消登記をします。
　時期によっては，元本確定登記のため，代位により根抵当権者の「商号変更」や「本店変更」登記が必要です。

今回担当してみて，課題もたくさんありました。

特に司法書士の簡裁代理権や弁護士により，訴訟を遂行すれば，本人の口頭弁論への出席は必要ないですが，訴額が高く，訴状の作成業務として司法書士が関与する場合には，本人（原告）に「口頭弁論期日に出席」してもらい，「陳述」と「証拠調べ」をしてもらわないといけないため，綿密な打ち合わせが必要でした。また，訴状や特別代理人の選任申立書のほかにも，多くの訴訟に必要な書類のやりとりをするため，本人（原告）と何回もやりとりをさせていただく必要があります。

期間的にも，受任から抹消登記まで，４か月から６か月はかかる見込みですので，そのあたりを見据えた上で，各司法書士にご依頼いただければと思います。

注意！登記の後のＤＭは，司法書士は関係ありません

弊所などで相続登記後，別業者からＤＭが来ることがあります。これは，弊所や他の司法書士事務所から情報提供していることは絶対にありません。

からくりとしては，ＤＭを送付している業者や関連業者が，法務省（法務局）に情報開示請求をしているものであり，業者が自ら行政上の制度を使って調べ上げてあげています。司法書士が勧めているわけでもなんでもないので，連絡が来ても司法書士から情報提供された等の誤解をされないようお願いいたします。

また，取り扱われる個人情報について，何かご不明点があれば事務所にお問い合わせいただければと思います。よろしくお願いします。