カテゴリー: 法律

不動産実務において、「未登記建物」は決してめずらしいものではありません。日常業務の中でも、一定数存在していると感じます。

未登記建物の主な類型

未登記建物といっても、その内容は一様ではなく、例えば次のようなものがあります。

・建物全体が登記されていない完全な未登記
・増築部分のみ未登記
・一部解体後の変更が未登記
・附属建物の新築・解体が未登記

未登記に気づく端緒

次のような事情から未登記が判明することがあります。

・固定資産評価と登記内容が一致しない
・建物の棟数が異なる
・著しく古い建物（例：草葺等）が登記上残っている

未登記建物のリスク

未登記建物は、実務上いくつかの不都合を生じさせます。

・融資時に表題登記の修正を求められる
・課税対象となっていない場合、所有関係の立証が困難になる
・土地・建物の売買や信託や贈与等の際、登記と現況の不一致により取引の支障となる
・現地を知らない第三者にとって、登記以外に現況把握の手段が乏しい

義務か否か

本来、未登記建物の表題登記や変更登記は義務とされており（例　不動産登記法第４７条から第５２条など）、未登記建物は可能な限り解消しておくことが望ましいといえます。
もっとも、実務上は相当数存在しており、早期の確認と対応が重要です。

４月から５月にかけては、３月に完済した住宅ローンに関する抵当権抹消のご依頼が多い時期です。

早めにご依頼いただける場合には問題が生じることは少ないのですが、時間をおいてからいざ抹消登記を行おうとすると、いくつかの障害が生じることがあります。

たとえば、以下のようなケースです。

・金融機関の合併等により、合併の登記が必要となり、費用が増加する
・金融機関の本店所在地や代表者の変更により、調査や添付書類が追加で必要となる
・不動産の所有者の住所変更により、住所変更登記を先行して行う必要が生じ、費用が増加する
・不動産の所有者に相続が発生し、相続登記が必要となる
・抵当権が長期間放置され、金融機関が解散している場合、いわゆる休眠担保の抹消や裁判手続が必要となり、費用が高額となる傾向がある
（参考　公益社団法人全日本不動産協会・出展　弁護士渡辺晋先生の記事「休眠担保権の抹消」）

いずれにしても、登記は放置することで後に手続が複雑化し、不利益が生じる可能性が高くなります。

そのため、住宅ローン完済後は、できるだけ早期に手続を行うとともに、司法書士へご相談いただくことをおすすめいたします。

相続登記の手続きを進める場面や、いざ土地建物を売却しようとする場面で顕在化しやすいのが、未登記建物のリスクです。

未登記といっても、いくつかの類型があります。

１．増築や一部解体をしたにもかかわらず、その変更登記をしていない場合
２．旧建物を解体したにもかかわらず滅失登記をしていない場合
３．建物を新築した際に、そもそも表題登記をしていない場合

発見のきっかけとして多いのは、都や市町村が管理する固定資産評価を確認したときです。評価の対象となっている建物と、登記簿上の建物の内容とが大きく異なっている場合があります。

固定資産評価上の床面積と登記上の床面積が異なること自体は、評価基準の違いから比較的よく見られます。しかし、固定資産評価には家屋番号が付されていない場合などは、未登記建物である可能性が高いといえます。

未登記部分が判明すると、当該部分について第三者に対抗できないという問題が生じ、次のようなリスクが現実化します。

１．そのままでは第三者に売却できない可能性がある
２．融資の際に、金融機関等から担保設定の前提として登記を求められる可能性がある
３．他の土地の共有者や賃借権者等の権利者に対し、自身の所有であることを主張できない可能性がある

未登記部分が判明し、登記を要する場合には、測量や現況確認などの手続が必要となるため、土地家屋調査士へ依頼することになります。

未登記建物のリスクは、日常生活の中では見過ごされがちですが、いざという場面で大きな支障となることがあります。ご自身の建物という大切な財産を適切に保全するためにも、一度、状況を確認されることをおすすめします。

（最近増加しているご相談に対する事例を元にしています。早めのご相談をおすすめします。）

少子高齢化と単身世帯の増加を背景に，賃貸住宅市場でも新たな対応が求められています。こうした状況を踏まえ，住宅セーフティネット法が改正され，令和７年１０月１日から施行されます。

改正のポイントは大きく分けて３つです。

1. 要配慮者が入居しやすい市場の整備
   • 終身建物賃貸借の推進
   • 借主死亡時の残置物処理支援業務の追加
2. 居住支援法人による入居中のサポート
   • 見守りや福祉サービスへの橋渡し
   • 要配慮者の家賃保証の原則引受け
3. 地域の居住支援強化
   • 国土交通大臣・厚生労働大臣による基本方針の策定
   • 市区町村の居住支援協議会設置の促進

改正法により，高齢者の単身入居に伴うリスクの軽減や孤独死の防止といった課題にも対応できることが期待されます。

（参考　国土交通省「住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律について」）

最近，資産管理会社などの法人を「乗っ取って」，その所有する不動産を勝手に売却するという衝撃的な事例が報告されています。
（参考　楽待編集部『法人の登記を書き換えて「勝手に物件売却」、防ぎようがない乗っ取り型」地面師の犯行とは』）

不動産や法人登記に関わる士業としても見過ごせない，悪質かつ巧妙な手口についてご紹介します。

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事件の概要：会社を乗っ取って不動産を売却

この事例では，次のような手順で法人登記が不正に変更され，不動産が売却されてしまいました。

・代表者の「住民票」を不正取得

犯人は，虚偽の債権回収等，何らかの手段で法人の代表者の住民票を取得。これにより，本人確認資料の偽造に必要な情報が揃えられました。

・運転免許証を偽造

住民票の情報をもとに，代表者になりすました偽造の運転免許証を作成。これが本人確認資料として使われたと見られています。

・実印の登録変更を実行

勝手に会社の実印を変更し，その印影で会社の役員変更への登記申請書の押印等を行います。しかも法務局は，提出書類が整っていれば受付してしまいます。

・会社の登記変更 → 不動産売却

役員変更登記を済ませ，法人の代表者が偽者に切り替えられた状態で，資産である不動産を第三者に売却。
登記簿上はすでに代表者として記録されているため，司法書士や取引先も気づきにくい構造となっていました。

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なぜ司法書士も見抜けなかったのか

登記の実務上，提出書類に不備がなければ手続きは進んでしまいます。
また，法人代表者が新任された場合，本人確認書類と印鑑証明書等が揃っていれば，本人かどうかの真偽を登記官が積極的に確認することはほとんどありません。

司法書士であっても，実印変更や代表者の移動が合法的に見える限り，不正を疑う材料は乏しく，「よほどの警戒心と知識」がなければ見抜くのは困難です。

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どう防ぐべきか→ 登記簿・印鑑証明の定期的な確認

会社側としてできることは，実印が勝手に変更されていないか，役員構成に異常がないかなど，定期的に登記簿を確認するしか方法がないです。

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防衛策は有効か

今回ご紹介したのは，会社そのものを乗っ取って資産を売却するという大胆かつ悪質な手口です。
不動産や法人に関わる方にとっては，決して他人事ではありません。

正しい知識と警戒心を持ち，日頃から防止策を講じておくことが，大切かと思われます。

法律に強い人と知り合いになっておきましょう。

私たちの人生には，年齢や住んでいる場所によって，直面する法的トラブルの内容が変わってきます。
ときに自分が不利益を受けるだけでなく，知らないうちに他人に不利益を与えてしまっているケースもあるのです。

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世代別にみるトラブル例

• 未成年：いじめ，未成年による消費者トラブル（サブスク契約・高額購入）
• ２０代：就職や残業，貸金トラブル，副業やコネクションビジネスによる被害
• ３０代～６０代：転職，長時間労働，パワハラ・セクハラ，ローンや債務問題
• ７０代～９０代：認知症と財産管理，介護契約・相続トラブル

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トラブルは「深刻化してから」が本当に大変

法的トラブルは，初期対応を誤ると後戻りが難しくなる傾向があります。
たとえば，

• 債務が膨らみ手がつけられなくなる
• 関係者が増えて処理が困難になる
• 書類や証拠がどこかにいってしまう
  …など，放置すると状況が複雑になってしまいます。

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司法書士や弁護士と「つながっておく」という考え方

いざというときに，信頼できる専門家にすぐ相談できる関係を築いておくことがとても重要です。
「こんなこと相談してもいいのかな？」という段階でも，早めに方向性を定められることがあります。

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法律相談の方法は？

• 市町村の無料法律相談（市町村役場などで定期的に開催）
• 法テラスの無料相談（所得制限あり）
• 有料相談（じっくりと相談・代理対応など）

無料相談でも一定の方向性を見つけることができることは多いですが，
事案が複雑・広範囲な場合には，相談料を支払ってでもしっかり助言を受けることをおすすめします。

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📞 お困りのことや，日常的なご相談もお気軽にどうぞ。

祖父母が孫の大学の入学金や学費を代わりに払った場合，「贈与税がかかるのでは？」と心配される方も多いのではないでしょうか。

実は，払う「タイミング」や「方法」次第で贈与税がかかる場合とかからない場合があります。
今回はその違いについて解説します。

（参考：産経新聞「孫の大学の入学金や学費をおじいちゃんが払っても贈与ではありません」）

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贈与税がかからないための条件

以下の条件を満たす場合には、孫の教育費の負担に贈与税はかかりません
（※相続税法基本通達２１条の３－４，５）：

1．「扶養義務者」からの支払いであること

→ 扶養義務者とは，直系の血族（親や祖父母など）が該当します。
（相続税法第１条の２）

2．支払う目的が「生活費または教育費」に限られていること

→ 教育費には，学費，教材費，文具費などが含まれます。

3．支払は「都度・直接」必要な費用に充てられていること

一方，「預金や株，不動産の購入に使う」などは贈与とみなされる可能性が高くなります。

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贈与とみなされるケースに注意

たとえば以下のようなケースでは、贈与税の課税対象となる可能性があります。

• 学費名目であっても，事前にまとまった金額を渡しただけ
• 渡したお金を孫が教育費以外に使ってしまった
• 預金してしまった，使わずに残ってしまった

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不安な場合は専門家へ

贈与税や相続税の判断は細かい条件や状況によって左右されます。
少しでも不安がある場合には，税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

本年４月２１日から，所有権に関する不動産登記の申請には，新たに「生年月日」「氏名のふりがな」「メールアドレス」の情報が検索用情報として必要となります。
（参考：新不動産登記規則第2７条の２，第１５８条の３９）

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ふりがなの扱いに市町村で違いが…

ところが，長野市の住民票の写しには「ふりがな」が未記載であるのに対し，隣接する千曲市の住民票の写しにはふりがなが記載されています。

この「ふりがな」は、法務局への登記申請時に求められる情報の一つですが，申請の際には、公的な証明書に基づいて提出することが原則とされています。
（新不動産登記規則第１５８条の３９第２項）

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ふりがなが記載されていない場合は？

では，住民票にふりがながない場合はどうすればいいのか——。
これについては、法務省の通達（令和７年３月３日民二第３７３号）で，次のように示されています。

「氏名の振り仮名の記載がない場合でも、出生の年月日等を証する情報として取り扱って差し支えない。」

つまり，ふりがなの記載がない住民票でも，登記に使用することが可能とされています。

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今後は戸籍から自動的に反映予定

総務省によると，令和８年５月２６日以降，戸籍にふりがなが記載される制度が開始され，それに伴い，戸籍に登録されたふりがなが，順次住民票にも自動的に反映されていくとのことです。
(参考　総務省「住民票等への氏名の振り仮名の記載について」）

この対応が進めば，将来的には全国で統一的に「ふりがな記載のある住民票」が取得可能になる見込みです。

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運用に注意が必要です

今回の制度変更は急なものであり，現場でも混乱が見られます。
また，将来的には運用や通達の内容が変更される可能性もあります。

そのため，登記申請を予定している方や実務に携わる方は，最新の通達・運用の確認を怠らないようご注意ください。

📌 地番検索サービスが大幅アップデート
登記情報サービス上にある 「地番検索サービス」 が３月３１日 に リニューアル決定しました。
（民事法務協会「🔗地番検索サービスリニューアルに向けたプレサイトの公開について」）

📌 ベータ版で新機能を先行体験
現在，ベータ版が公開されており，実際の使用感を試すことができます。
🔗 地番検索サービス ベータ版

✨ リニューアルのポイント ✨
✅ 地図から簡単に地番検索が可能 📍
✅ 宅地だけでなく、道路や用悪水路の検索も対応
✅ 従来よりも詳細で直感的なＵＩになりました

📌 気になる点も…？
現時点では 登記情報の地番には反映不可 ですが，地図の視認性向上により，ブルーマップがなくても地番調査が飛躍的に向上 しそうです。
ただし，地図と地番の位置にズレがあるエリアも確認 されており，今後の精度向上に期待したいところです。

💡 今後，登記情報サービスの利便性がさらに向上するかも
気になる方はぜひ ベータ版をチェックしてください。 👀