難しい不動産の名義変更の話をします。
相続登記の仕事をしていて、時々、難しい登記に当たることがあります。
そのいくつか例について、お話ししたいと思います。
まず最初に難しいと思うのは、相続人が何人もいるときです。
何人もいるということが発生する状態になる１番の原因は名義変更を放置です。
放置によって、相続が二重にも三重にも発生してしまい、より、複雑にしてしまうのです。
２つ目に難しいと思うのは、兄弟による相続です。
お子さんがいない場合の兄弟による相続は、必然的に相続人を増やしてしまうからです。
３つ目に難しいと思うのが、相続人の１人が海外に住んでいらっしゃる場合です。
いわゆる渉外登記と言われるのですが、集める書類や手続きが複雑になるからです。
以上のような、ことがあるようでしたら、早めの対策をお勧めしています。
対策をとっておかないと、手続きに非常に時間がかかったり、最悪の場合、名義変更ができないことにあります。
最悪を避けるためには、ご自身の家族のことをもう一度振り返っていることも必要かもしれませんね。
家族のスマホや携帯は、すでにＭＶＭＯだったんですが。
携帯やスマホのサービス料金が格安に提供しているサービス業者をＭＶＭＯといいます。
通信大手３社はＭＶＯといっています。
ざっくりいうと、違いは、ＭＶＯが設備を持っていて、ＭＶＭＯが間借りしているような感じです。
光の回線においても、某旧公社が回線を持っているのを間借りしているサービスを「コラボレーション」といっていますが、コラボレーションのほうが旧公社のフレッツより安くなる場合が多いです。
強力な権利になるか、それとも、使われない権利になるのか…
相続法（民法の相続部分）の改正で「配偶者居住権」が新設されるはなしをします。
「配偶者居住権」とは、建物を単独で持っているかたが、お亡くなりになったとき、配偶者がに居住していれば、他の人が相続後も期間を定めて、その建物を無償で使用収益することができます。
居住していればいいだけではなく、相続人間の遺産分割協議か、あらかじめ遺言書によって遺贈を受ける必要があり、さらに「配偶者居住権」は、登記が必須です。
配偶者の住む場所を守るという点では、強い権利となりますが、問題点としては、配偶者居住権が、建物の流動性が著しく下がる可能性があること。また、あくまで法律婚の配偶者のみ認められ、事実婚の夫婦には適用されないことなどがあります。
遺産分割や遺言によって、配偶者に建物を相続させるのに比べて、どこまで違うのかが疑問なところ。
税金面でも「配偶者居住権」は、どう評価されていくのでしょうか。
司法書士をしていると、先祖の名前になっている
土地や建物の名義を変えておいたほうが
よいのかというお問い合わせをよくいただきます。
名義はすぐに変えたほうがいいのでしょうか。
しない場合のデメリットとしては
１．売ったり担保にしたりできなくなる。
２．遺産分割協議をしていない場合には、相続税を払うべきでない人まで相続税を連帯して納付する義務が発生するかもしれない。
（詳しいことは税理士さんに相談してみてください。）
３．将来、資料がなくなったり、相続人が増えすぎて名義変更が困難となる。
名義変更をしない場合のメリットは、
単にすぐには費用がかからないというくらいになります。
それにしてもその費用は、将来的にはすぐにしたより多くかかってしまうかもしれません。
結構名義変更をしないデメリットは大きいものです。
法律の規定どおりに名義を変えておくのが無難といえます。
ホームページにチラシを載せていますが
配布もしています。
チラシ配りは結構たいへんだと思いますが
似たような仕事で新聞配達というものがあります。
以前学生時代に我が兄弟でこの新聞配達をしていました。
最初、週一回の機関紙的なものから始めたのですが、
そのあと、朝刊の配達に兄弟揃って移行しました。
新聞配達は、
人とコミュニケーションをとることはないので、
コミュニケーションを苦手としている、
いわゆるコミュ障でもできる仕事だとはおもいますが、
朝が早いのと、配る場所を覚えないと行けないこと、
雨や雪、台風の日でも毎日、遅くなることなく
配達しなければならないところが
とてもつらいです。
朝起きるのがなんとも、つらかったので、
どうしても起きられない日もあり、配達が遅くなることも多く、
お客様や販売店によく迷惑をかけたものです。
今でも朝方に、寝ぼけていたりしていると、
新聞配達をしなければならないという
気持ち（トラウマ）になったりもします。
そんな思いをかかえながら
チラシをお配りしています。
長く故人や先祖の名義のままになっている
財産はありませんか？
故人の意思を尊重しつつ
遺産を整理することも大切なことです。
当事務所では、司法書士として
土地や建物の名義変更や
のお手伝いをしております。
必要な書類や用意すべきものを
詳しくお伝えし、またその用意も
うけたまわります。
どうぞご相談ください。
登記情報が電子化後の合併でした。
長野市にも平成の大合併でいくつかの
行政区画が合併になりました。
そのうちの一つに大岡村があって、
今回始めてその場所の登記情報を取得したところ、
表示登記部分が変更されていました。
それで、自己の最近作成した登記情報を
登記申請書に変換するプログラムが対応しておらず、
すべて旧の大岡村に変換されてしまう始末。
急いで修正しました。
修正するにしても、土地、建物、敷地権なし区分建物と
敷地権付区分建物の４種類を直さなければならず、
手間のかかる作業でした。
前回から作成していた、プログラムについて、
課題をいくつかを解決させました。
１．区分建物と敷地権付区分建物に対応
２．ＰＤＦから直接変換できるようにした
３．共同担保目録の変換（共同担保が１つの場合のみ）
プラットホームはＷｉｎｄｏｗｓのみでＤＯＳプロンプトを使用しています。
登記申請書のＸＭＬはＵＴＦ－８で、ＤＯＳはＳｈｉｆｔＪＩＳなので
文字変換を中に組み込んでいます。
Shift JIS→Unicode→UTF8
と変換してします。
今後の課題は、
１．複数の共同担保目録の対応
２．多数の区分建物に対応させる
３．権利者or義務者の挿入に対応
３は、いろいろなパターンがあるので難しいかもしれません。
ダイエットは非常に孤独な戦いとなる
この１年で７キロくらい体重が増えてしまいました。
今日は、ダイエットのはなしをします。
体重が増え続け、７キロ増加、
数年前より１０キロ近く増加しました。
さすがに中年の体重増加は健康面から心配ですね。
ランニングが趣味のわたしにとって
体重増加は、ランニングの妨げにもなるし、
いままで着ていた服が入らなくなっていく恐怖！
たまらないです。
やせよう、やせようと思っても
なかなかやせられるものでない。
とくに中年になってから体重の管理が難しくなりました。
太りやすくなり、やせにくくなっています。
中年になると基礎代謝（推定エネルギー室容量）が低下するようです。
【厚生労働省 日本人の食事摂取基準（２０１５年版）参照】
(http://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/kenkou_iryou/kenkou/eiyou/syokuji_kijyun.html)
しかし、ダイエットは、忍耐と自己管理の積み重ね。
孤独な戦いが続きます。
ようやく完成しました。
市販の司法書士業務用ソフトで最も？使い勝手の良さそうなのは、
民事法務協会で提供している登記情報提供サービスのＰＤＦデータを取り込んで
そのまま電子情報の登記申請書に変換できる機能です。
そんな業務用ソフトを持っていないのですが、
自分でもできないかな思い、コマンドシェルのプログラム方法を学び
４か月半くらいで、ようやく使用できるようになったものが完成しました。
具体的には
登記情報のＰＤＦ→登記情報のＴＸＴ→登記申請書のＸＭＬ
と３段階に変換。
土地、建物、附属建物に対応。
当事務所は、登記申請書のｈｔｍｌデータを委任状や登記原因証明情報の
物件表示に変換しているので、
この部分の作業時間がとてもネックでした。
２０筆以上あったりすると、入力に半日以上かかっていました。
業務用ソフトをお持ちの先生方にはまったく関係ない話でしょうけど。
かなりの時間短縮になることが期待できます。
物件入力の間違えも起きにくくなりそうです。
今後の課題は、
１．直接ＰＤＦから変換できるようにする
２．区分建物と共同担保目録に対応させる
３．対応していないＰＤＦの洗い出し
