以前ひな形を公開しましたが（自筆証書遺言の原稿用紙の公開について）、余白を法務局保管用に修正しましたので、再アップします。

▶ 自筆証書遺言原稿（ＰＤＦ）

主な修正は左側の余白です。

記載例は以前と同様です。

当事務所では、封筒に「遺言書」などと明記し，検認の注意書きと日付・氏名を書いて封印しておくことをおすすめしています。

遺言書は法律的な文書でも最も難しいものの部類に入ります。

作成の際はぜひ司法書士等の専門家にご相談ください。

不動産実務において、「未登記建物」は決してめずらしいものではありません。日常業務の中でも、一定数存在していると感じます。

未登記建物の主な類型

未登記建物といっても、その内容は一様ではなく、例えば次のようなものがあります。

・建物全体が登記されていない完全な未登記
・増築部分のみ未登記
・一部解体後の変更が未登記
・附属建物の新築・解体が未登記

未登記に気づく端緒

次のような事情から未登記が判明することがあります。

・固定資産評価と登記内容が一致しない
・建物の棟数が異なる
・著しく古い建物（例：草葺等）が登記上残っている

未登記建物のリスク

未登記建物は、実務上いくつかの不都合を生じさせます。

・融資時に表題登記の修正を求められる
・課税対象となっていない場合、所有関係の立証が困難になる
・土地・建物の売買や信託や贈与等の際、登記と現況の不一致により取引の支障となる
・現地を知らない第三者にとって、登記以外に現況把握の手段が乏しい

義務か否か

本来、未登記建物の表題登記や変更登記は義務とされており（例　不動産登記法第４７条から第５２条など）、未登記建物は可能な限り解消しておくことが望ましいといえます。
もっとも、実務上は相当数存在しており、早期の確認と対応が重要です。

４月から５月にかけては、３月に完済した住宅ローンに関する抵当権抹消のご依頼が多い時期です。

早めにご依頼いただける場合には問題が生じることは少ないのですが、時間をおいてからいざ抹消登記を行おうとすると、いくつかの障害が生じることがあります。

たとえば、以下のようなケースです。

・金融機関の合併等により、合併の登記が必要となり、費用が増加する
・金融機関の本店所在地や代表者の変更により、調査や添付書類が追加で必要となる
・不動産の所有者の住所変更により、住所変更登記を先行して行う必要が生じ、費用が増加する
・不動産の所有者に相続が発生し、相続登記が必要となる
・抵当権が長期間放置され、金融機関が解散している場合、いわゆる休眠担保の抹消や裁判手続が必要となり、費用が高額となる傾向がある
（参考　公益社団法人全日本不動産協会・出展　弁護士渡辺晋先生の記事「休眠担保権の抹消」）

いずれにしても、登記は放置することで後に手続が複雑化し、不利益が生じる可能性が高くなります。

そのため、住宅ローン完済後は、できるだけ早期に手続を行うとともに、司法書士へご相談いただくことをおすすめいたします。

相続トラブルを防ぐためには、遺言書を作成しておくことが有効です。
当事務所では、基本的には公正証書遺言（参考　日本公証人連合会「２遺言」）をおすすめしていますが、場合によっては、手軽に作成できる自筆証書遺言をおすすめすることもあります。

自筆証書遺言は、ご自身で全文を書く遺言書です。
公証人の手続きが不要なため、比較的早く作成でき、費用も抑えられるというメリットがあります。

一方で、亡くなった後には家庭裁判所での検認手続きが必要になります。
もっとも、現在は法務局の遺言書保管制度があり、この制度を利用した場合には検認は不要になります。
（参考　法務省「自筆証書遺言書保管制度」）

では、どのような場合に自筆証書遺言をおすすめするのでしょうか。
公正証書遺言は、公証人の面前で証人を立てて作成する必要があるため、次のような場合には自筆証書遺言をおすすめすることがあります。

・公証人等、他人の面前で話すことが苦手であったり、難しい
・証人２名を用意することが難しい
・公正証書遺言の費用をかけることが難しい
・公正証書で作るほど内容が定まっておらず、変更する可能性がある

遺言書は、元気なうちに準備しておくほうが無難です。
自筆証書遺言の作成を検討されている方は、お気軽にご相談ください。

スポーツ報知の記事によると、不動産売却のきっかけの４７．７％が「相続」であるというデータがあります。
（参考　スポーツ報知「不動産売却のきっかけ、最多は『相続』４７．７％　売却前に知りたい情報１位は『価格相場』８５．３％…株式会社ＮＥＸＥＲと不動産のいろは屋」）

当事務所でも、相続登記のご依頼後に、その物件が売却されているケースをよくお見かけします。
相続した不動産を居住用や資産として利用しない場合、売却を検討されるのは自然なことかと思います。

相続した物件の売却を視野に入れる場合、相続登記は必ず必要となります。ただ、単に名義変更をしておけばよいというものではなく、手続きの前後でいくつか注意しておきたい点があります。そこで、知っておくべきこと、やっておくべきことをまとめてみました。

１．宅地に隣接する道路等の土地について、登記に漏れがないか確認すること
登記漏れがあると、時間が経過した後に登記を行う場合、相続人の状況が変わるなどして、手続きが複雑になることがあります。

２．相続後に地図（公図、法務局の地図）等で宅地周辺の状況を確認すること
宅地と道路との接し方などは、土地の評価や売却のしやすさに大きく影響します。

３．相続登記を速やかに行うこと
１と同じように、時間が経過すると、相続人の変動などにより手続きが複雑化しやすくなります。

４．宅地の評価額を把握しておくこと
売却を検討する場合、あらかじめ相場や評価額を把握しておくと、価格交渉がスムーズに進みやすくなります。

５．未登記の建物や増築部分があれば登記しておくこと
買主が金融機関から融資を受ける際には、建物や土地について「登記の内容と現況が一致していること」を求められます。この場合、売主側で登記を変更するよう求められるケースが多くです。これらの登記や測量は、土地家屋調査士の分野となります。

以上のとおり、相続した不動産の売却を予定している場合には、早い段階で相続登記を行い、必要な点を整理しておくことが重要です。相続登記については、専門家に早めに相談されることをおすすめします。

相続登記の手続きを進める場面や、いざ土地建物を売却しようとする場面で顕在化しやすいのが、未登記建物のリスクです。

未登記といっても、いくつかの類型があります。

１．増築や一部解体をしたにもかかわらず、その変更登記をしていない場合
２．旧建物を解体したにもかかわらず滅失登記をしていない場合
３．建物を新築した際に、そもそも表題登記をしていない場合

発見のきっかけとして多いのは、都や市町村が管理する固定資産評価を確認したときです。評価の対象となっている建物と、登記簿上の建物の内容とが大きく異なっている場合があります。

固定資産評価上の床面積と登記上の床面積が異なること自体は、評価基準の違いから比較的よく見られます。しかし、固定資産評価には家屋番号が付されていない場合などは、未登記建物である可能性が高いといえます。

未登記部分が判明すると、当該部分について第三者に対抗できないという問題が生じ、次のようなリスクが現実化します。

１．そのままでは第三者に売却できない可能性がある
２．融資の際に、金融機関等から担保設定の前提として登記を求められる可能性がある
３．他の土地の共有者や賃借権者等の権利者に対し、自身の所有であることを主張できない可能性がある

未登記部分が判明し、登記を要する場合には、測量や現況確認などの手続が必要となるため、土地家屋調査士へ依頼することになります。

未登記建物のリスクは、日常生活の中では見過ごされがちですが、いざという場面で大きな支障となることがあります。ご自身の建物という大切な財産を適切に保全するためにも、一度、状況を確認されることをおすすめします。

（最近増加しているご相談に対する事例を元にしています。早めのご相談をおすすめします。）

例年どおり，前年度分の相続税に関する税務調査の状況について，国税庁から公表がありました。
（国税庁「令和６事務年度における相続税の調査等の状況」）

本資料では，主に次の点がまとめられています。

・相続税の実地調査の状況
・相続税の簡易な接触の状況
・相続税の無申告事案に対する実地調査の状況
・相続税の海外資産関連事案に対する実地調査の状況
・贈与税の実地調査の状況

詳細な分析は税理士の先生方にお任せするとして，国税庁のアナウンスを要約すると，おおむね次のとおりです。

・相続税については，実地調査が増え，その結果として追徴税額も増加している
　→ 調査件数・指摘額ともに，調査が強化されているように感じられる

・「簡易な接触」は，件数・指摘内容ともに過去最高水準
　→当局からの電話等による軽度な接触であっても，申告漏れの把握が大きく進んでいる

・無申告事案に対する調査では，追徴税額が過去最高
　→ 申告していないケースに対する当局の対応が，より厳格になっている

・海外資産に関する申告漏れは，件数・金額ともに増加
　→ 海外資産についても把握・追及が進んでいることが明確

・贈与税は，調査件数自体は減少しているが，追徴税額は増加　

また，本資料には「相続税調査事例」も掲載されています。
特に興味深いのは，事例②の「名義預金」に関するケースです。

被相続人名義の預金口座から，相続人やその家族名義の預金口座へ多額の資金移動が行われており，これについて国税当局は，相続税の納税を免れる目的で，被相続人の財産が相続税の基礎控除以下となるよう，意図的に預金移動が行われたものと認定したようです。

名義預金については，問題となりやすい論点ですが，あらためて十分な注意が必要であることを示す事例といえるかと思われます。

投資は自己責任の原則が前提となりますが，今後の見通しは不透明である一方，金，プラチナ，銀などの現物や先物取引の価格が，ここにきて著しく上昇しています。

中でも銀の価格上昇は顕著で，昨年９月までは１ｔｏｚ（トロイオンス）あたり４０ドル前半で推移していたものが，現在（１／２７）では１００ドルを超えています。
（参考 「yahoo!finace Silver」）

日本円ベースで見ても，銀の価格は昨年９月には１ｇあたり２２５円程度であったものが，現在（１／２７）には１ｇ５９０円程度まで上昇しています。
（参考　「三菱マテリアル社　銀価格チャートライブラリー」）

この背景について，ブルームバーグは「米国，フランス，日本を含む主要経済国の通貨が今年弱体化し，投資家がビットコインや金属へと資金を移動させている」との見方を示しています。
（参考　Forbes JAPAN「上昇を続ける銅、金、銀価格　その背景にある要因」）

安全資産として，金や銀などの現物資産が有効と考えられている側面はあるものの，政治的背景による円安やドル安も影響しているようです。
過度な通貨安による不安が，少しでも払拭されることを願いたいところです。